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房价调控打压的是真实需求
辉格
2012年3月21日
央行最近发表了对50个城市居民储户资产配置倾向的最新季度调查报告，显示储户的房地产投资意愿已降至1999年以来的最低点；对此状况，金融业大概早已心知肚明，无奈之下，一些省份的银行已开始放松房贷条件；实际上，自从限购措施推出以来，无论是新房还是二手房的交易量都已大幅萎缩，上述调查不过是再次确认了这一事实。
多年来，那些主张对房地产市场进行调控的人，无数次信誓旦旦的告诉我们，高房价是一种泡沫，是投机炒作的结果，并未体现“真实需求”，现在，需求已经是被打压下来了，交易量也萎缩了，然而同时，房价却并未下降多少，那么我们就有必要问问：你们反复宣称的泡沫究竟在哪里？请问有谁见过世上有什么泡沫能如此坚韧，乃至在交易大幅萎缩、市场景气度如此黯淡的情况下仍不破裂？这般坚韧如牛皮的泡沫，还能不能被叫做泡沫？
其实，当调控政策从宏观措施转向对个人的直接限购时，调控派就已经用行动承认了他们对泡沫的误判，因为投机和泡沫根本不能成为限购的理由，历史上配额限购这种管制措施也从未被用来对付泡沫（无论它是否有效），相反，它从来都是用来对付短缺的，宏观调控的老祖宗桑弘羊便已懂得，对付投机和泡沫的方法是平准：在价格过高时向市场投放储备，而且政策当局恰恰拥有相应调控手段：它控制着绝大部分土地储备。
即便你认为泡沫不是或不仅由供需关系所推动，而是流动性泛滥的结果，那也只须收紧银根，或单独控制流向房地产的货币，而无需限购，因为限购措施直接违背了调控政策所宣称的宗旨：让更多的消费者买得起、住得到房子；所以，只有你的调控目标仅仅是打压房价和房地产业本身，而不是让老百姓真正拥有房产，限购才说的通。
不妨从另一个角度考虑这个问题：既然交易量萎缩了，必定有部分潜在交易者退出了市场，假如退出的主要是投机者，那么按泡沫论，大批炒家的离场必定导致价格暴跌，而实际上价格并未暴跌，所以即便按泡沫论观点，离场的也只能是有实际居住需求的消费者或长期投资者，换句话说，最近一轮调控所打压的，是真实需求，而假如泡沫论不成立，那么绝大多数需求本来就是真实的，根本无需调控。
假如调控是必须且成功的，那么，其结果应该是房价下降了，更多的人买得起了，因而交易量上升了，而不是相反：大家都不买房子了，所以房价才下跌了，然而我们现在看到的情况却恰恰是后一种；如果在相同价格下想买房的人少了，只有三种可能：要么是收入下降了，要么是偏好改变了：有些人突然不那么需要自己的房子了，这两条显然不是事实，那么只有第三种：相同的只是名义价格，买房者实际付出的代价提高了。
难道调控派殚精竭虑、屡挫不折的调控房地产市场，就是为了换来这样一个结果？想方设法让大家都别买房？让尽可能少的人拥有自己的房产、住进自己的新房子？或者，仅仅为了证明房价是压得下来的？赌这口气有这么重要吗？与此有关的各方中，有任何一方从中得到好处了吗？
期待购房的老百姓，他们的中产梦只好搁置了，作为一大支柱的房地产及其下游产业陷于停滞，银行少了一大块低风险业务，地方政府陷入财政困境；有人或许认为，这至少可以给未来保留一份土地储备，可是，按目前的人口趋势，房产需求还能旺盛多少年？十几年后再把这些土地投放出来还能值多少钱？无论站在何方立场，无论怎么算，这都是一笔让所有人都吃亏的糟糕买卖。
Atry @ 2012-03-27, 23:36
如您所言，“对付投机和泡沫的方法是平准”而不是“配额限购”。所以这些限购政策并不是房价下跌的原因。
房价下跌的原因是保障房。保障房的确取代了部分商品房的供应，但因为耕地红线的存在，保障房出台后，总住房供应量并没有增加很多。所以房价的下跌也比较温和。
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辉格 回复:
3月 28th, 2012 at 00:24
这两句话之间怎么会有“所以”关系呢？
限购未必是房价下跌的唯一原因，银根收紧和保障房也可能是原因，我没法判断其中哪一个更主要一些。
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Atry @ 2012-03-27, 23:42
耕地红线是一个很二的政策，但这个很二的政策给土地规划部门的中央集权提供了借口。中央可以用耕地红线来防止地方政府廉价多卖地吸引更多投资的恶性竞争。
都说薄熙来不招人待见，但他搞地票交易绕开耕地红线，却是属于要有通天的关系才能挣得的政策。
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bear @ 2012-03-28, 10:42
辉总，headsalon.org好像被墙了
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zhang3 回复:
3月 28th, 2012 at 11:09
今天已经好了
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naive @ 2012-03-28, 17:06
事情是这样子的，这次调控的效果不明显是建立在前几次调控的失败的基础上。你如果愿意追溯在上一次调控的话，你会发现上一次的调控是很起效的，虽然政策力度远不及这次，但是确确实实出现了房价的大幅跌落。之所以这次调控效果不明显，很显然从众心理起了作用，你必须承认在市场经济中群众是盲目的，他们的判断基本源自自身经验和他人传述，切实需要买房的人永远存在，但这不是房价的决定因素，决定房价的是市场预期，现今市场下买房者是自身需求和对上次调控报复性涨价的惧怕心理，而持房观望者除了对未来政策倒车的信心外，现有的政策并没有危及他们的资金链，或许传说中的房产税的到来会改变这一现象，但是对政策制定者群众们并不是那么有信心。
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cola—ice @ 2012-03-29, 21:29
我觉得，限购就是让买方群体最大限度减少，降低交易量，投机资本被固化的到房产上。
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莫须有 @ 2012-03-31, 23:04
请多拿一些数据来说话
只是你及自己的推论的话
有点不负责人哦
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不停咳嗽 @ 2012-04-10, 15:12
辉总，其实我觉得也没有办法界定什么是对房产的“真实”需求。国家所谓的真实需求其实是“自住”需求。可从来没见过控制土地投放就能保证自住房需求的，靠保障房也不现实。所以现在的调控政策其实是一个矛盾的走偏的政策。不知这样理解对否？
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辉格 回复:
4月 10th, 2012 at 23:25
是的，我也认为区分需求“真实”与否没啥意义，也不具有可操作性，不过，本文是把论证前提退后了一步：就算承认他们的泡沫论或非真实需求论，他们的判断和政策仍是错的，因为无论你如何界定泡沫，都无法将前些年的高房价归为泡沫，同时，无论你要对付何种泡沫，限购都不是恰当的手段。
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假名 @ 2012-09-09, 21:46
讽刺的是，房价虚高这既是泡沫，又是短缺。要知道在大陆这种不存在优秀投资渠道的环境下不动产本身就是稀缺的投资渠道，而其原本用以提供住宿的功能却被购买者忽视了。从原本的住宿角度来说，房价虚高肯定是泡沫。
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