二次房改将大幅抬高房价
辉格
2010年3月3日
去年,由李明牵头的十几位专家,向人大政协提出了以“三三制”为核心的“二次房改建议书”;此后,住房建设部对此建议向媒体表达了颇为冷淡的态度,然而建议者的热情并未因此消退,据报道,就在两会即将召开之际,二次房改建议获得了许多学者、民主党派人士和企业家的支持,有望成为两会正式提案。
所谓三三制,就是由政府向低收入者提供廉租房和经济适用房,向中等收入者提供平价公共住房,而听任高收入者购买完全市场化的商品房,相应的,政府为三类住房安排不同的土地供给;这一方案,意味着将2/3的住房供需纳入政府计划和配给制,这当然是住房市场化改革的大倒退;那么,这样的倒退,是否可能缓解中低收入者所面临的买房困难呢?
首先需要弄清楚的是,获得短期居住空间和拥有属于自己的房产,是两种截然不同的需求;自有房产,不仅提供了居住空间,也带来了安全感,更重要的是,它是一个经营、投资和积累的载体,让它的主人可以放心的长期投入金钱、精力和感情,装饰和维护房屋、添置家当、建立邻里关系、参与社区管理的地方;对于年轻夫妇,也将给他们的孩子提供一个可以真正根植于其中的乡里,那里有他熟悉的庭院花草、随他一起长大的树木、和共享一套俚语和游戏的玩伴。
所有这些,租赁房是提供不了的;或许有人会说,以前的单位筒子楼和大院也不是自有房产,但也不乏深厚丰富的邻里关系和社区文化;这或许没错,问题是,在那个时代,人们的居住地和职业生涯,是被计划体制一起锁定在某个单位里的,即便不拥有产权,其居所也是稳定的,长期生活于其中的预期为家的感觉和社区感情提供了基础。
然而这种基于强制计划的基础毕竟是脆弱的,其吸引力远不如自愿选择的家,正如我们看到的,一旦有机会,人们如何急切的逃离筒子楼和大院;素以节俭和财务谨慎著称的中国人,在获得拥有房产的机会时,却可以毫不犹豫的倾囊而出甚至四处举债;这明白无误的显示了,自有房产在满足某些重大需求上,具有不可替代的地位;这一点,也清楚的体现在看似极不相称的住房租价比上。
当前,带来最多焦虑、抱怨和争议的,是高房价,而不是高房租;很明显,国家计划的配给制住房解决不了这个问题;首先,配给房的分配是有条件的,必定会限制交易,因而其产权是不完整的;其次,配给房是政府统一规划设计的,满足条件者不会放弃配给机会,却未必会将其当作长期扎根和经营的家。
一个中低收入者,未必会满意政府专为中低收入者规划的社区和设计的住宅,也未必会预期自己今后永远是中低收入者,更有甚者,他的收入未必就真的中低,很可能他只是有能力设法通过了条件审查;所以,与自由买房者相比,购买配给房的人,更可能只是因为不想错过获得优惠的机会,而不是真正喜欢这套房子和所在社区,并决心在此长期居住。
几十年计划经济的历史,已让我们领教了政府计划在满足多样化需求的表现,很难相信,政府统一规划设计的社区和房屋,能吸引人们将其作为长期生活的家来经营;大规模供应配给房的结果是,很可能是满足了大量中低端短期居住需求,从而压低住房租金,却难以满足长期安家立业的需求。
相反,三三制将把本已拮据的城市土地供给中的很大一块抽离市场,从而大幅抬高商品房价格;结果,由于市场部分的土地和住宅存量变得更为稀缺,高地价和高房价将奖励那些此前囤地和囤房的开发商和投机者,而那些响应号召不囤地不捂盘的开发商,将再次遭受惩罚。
从经济适用房到廉租房到提议中的二次房改,无不以帮助低收入者为名,但实际上,真正的穷人,比如收入最低的那20%人口,从来没有机会跟这些机会沾上过一点点边;在当今,但凡能在头脑里闪过买房念头的人,决不会来自这个群体,无论政策如何变化,他们注定仍将栖身于城中村、简易工棚、群租毛胚房、旧集装箱,甚至公园桥洞之中,不被清理驱逐遣返已是万幸。
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