[饭文]港府楼市新政难有成效

港府楼市新政难有成效
辉格
2012年11月6日

上月末,港府实施了一系列楼市调控措施,包括延长转售印花税证实时限并提高税率,向境外和公司买房者开征15%的买方印花税,这是现届特首今年7月上任后推出的第三轮楼市新政,8月的第一轮重在扩大供给,9月的第二轮收紧了第二套购房者的按揭条件,此轮更启动了税收杠杆。

从市场热度看,新政的效果可谓立竿见影,推出一周后,看房人数下降了20%,成交更近乎冻结,买家普遍转入观望,内地买家几乎绝迹;然而,该政策所宣称的最终目标:拉低房价和租金,让本地人买得起、住得起房子,则是另一码事了,没有什么理由让我们相信新政能够达到这样的目标。

向境外和公司买家征收高额印花税,意在将近年来积极在香港置业的内地买家排挤出市场,减少需求从而拉低价格,但是,这些内地买家大都是投资客而非自住者,因而减少其需求不会降低租金,相反,假如新政果真压低了房价,它会抬高租金,因为它减少的是买房需求而非居住需求,实际上,那些买而不住的投资者,是在用自己的资金为那些租得起但买不起的房子的人增加供给,所以新政至少不会让本地人更住得起房子。

那么,新政是否能让本地人更买得起房子呢?仅在单个房产开发销售周期内有可能,已经建成的存量房,在交易量大幅萎缩的情况下,开发商可能迫于资金压力而降价,从而让一些买家捞到便宜,但这种便宜是一次性的,而捞到它的通常是富人,因为受新政影响的主要是高端住宅,而且开放商在被迫出货时会倾向于全额现金支付者,所以这些便宜很少能落到住房最终需求者手里,也不会改变均衡房价水平。

从更长期看,由于新政所打击的是非自住的投资需求,因而只要房产与其他投资品之间存在足够替代性,并且房价预期分布正常,新政就不会拉低房价,因为当受阻的内地投资者将投资转向其它资本品之后,若房价因此而降低,房产将对本地非自住投资者变得更有吸引力,从而吸引后者接替前者所腾出的投资机会,只要这种替代是顺畅无阻的,房价最终将被拉回均衡水平。

有几个原因可能对上述替代构成阻力从而让均衡低于新政之前,一是香港存在资本流动障碍因而让替代无法实现,二内地投资者对香港房产的估值高于本地投资者,这意味着两者拥有非常不同的信息条件,二是本地投资者缺乏足够的资金,可是这两点看上去都无法成立,香港资本流动很自由,也没有理由相信内地投资者掌握着特殊的秘密,或在估值上表现的特别非理性,而香港本地投资者的资金也是充裕的,他们在境内境外拥有大量随时可转向房产的高流动性资产,尤其在当前经济低迷状态下,许多资本都已从低流动性的实业中退出而处于高流动性状态。

需要强调的是,这里比较的是房产作为投资品的可替代性和估值一致性,而不是作为消费品的偏好和支付意愿,对于后者,内地买家当然可能有着本地人所无法替代的特殊偏好,但这种特殊性只会影响自住买家的行为,因而与这里的分析无关,不过,许多认为长期房价会因新政而降低的评论,或许正是基于这一混淆而得出的。

从另一个角度或许更容易理解,为何此类调控措施不可能改变香港本地居民的购房和居住条件:众所周知,香港非常拥挤,同等价格下的居住条件很差,这意味着,本地人宁愿忍受如此恶劣居住条件而仍选择住在香港,一定在其他方面得到了补偿,诸如消费便利性、文化吸引力、就业和经营机会等等。

现在考虑那些处于边际位置的人,对于他们,若其他条件不变,房价再涨,或房价不变,其他条件恶化,他们都会迁离,既然调控政策不会影响其他条件,那么边际定居者所能接受的最坏居住条件就是一样的,也就是说,无论怎么调控,只要其他条件不变,政府旨在帮助的那些居住条件最差的阶层的状况都不会改变,除非调控政策能恶化居住以外的其他条件。

当然,这一分析假设了居民会对综合定居条件作出充分的反应,从而让定居规模具有足够的弹性,有几个因素会降低该弹性,比如当地居民绝大多数由强烈地理文化偏好的安土重迁者或形成了巨额特化资产因而难以迁居的人组成,或者人口流动受严格管制,而实际上,香港是高度流动性的国际大都市,既有大量外籍居民,也有大量持本地护照但居住于境外的市民,因而具有很好的定居弹性,足以让调控政策归于无效。

 

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港府楼市新政难有成效 辉格 2012年11月6日 上月末,港府实施了一系列楼市调控措施,包括延长转售印花税证实时限并提高税率,向境外和公司买房者开征15%的买方印花税,这是现届特首今年7月上任后推出的第三轮楼市新政,8月的第一轮重在扩大供给,9月的第二轮收紧了第二套购房者的按揭条件,此轮更启动了税收杠杆。 从市场热度看,新政的效果可谓立竿见影,推出一周后,看房人数下降了20%,成交更近乎冻结,买家普遍转入观望,内地买家几乎绝迹;然而,该政策所宣称的最终目标:拉低房价和租金,让本地人买得起、住得起房子,则是另一码事了,没有什么理由让我们相信新政能够达到这样的目标。 向境外和公司买家征收高额印花税,意在将近年来积极在香港置业的内地买家排挤出市场,减少需求从而拉低价格,但是,这些内地买家大都是投资客而非自住者,因而减少其需求不会降低租金,相反,假如新政果真压低了房价,它会抬高租金,因为它减少的是买房需求而非居住需求,实际上,那些买而不住的投资者,是在用自己的资金为那些租得起但买不起的房子的人增加供给,所以新政至少不会让本地人更住得起房子。 那么,新政是否能让本地人更买得起房子呢?仅在单个房产开发销售周期内有可能,已经建成的存量房,在交易量大幅萎缩的情况下,开发商可能迫于资金压力而降价,从而让一些买家捞到便宜,但这种便宜是一次性的,而捞到它的通常是富人,因为受新政影响的主要是高端住宅,而且开放商在被迫出货时会倾向于全额现金支付者,所以这些便宜很少能落到住房最终需求者手里,也不会改变均衡房价水平。 从更长期看,由于新政所打击的是非自住的投资需求,因而只要房产与其他投资品之间存在足够替代性,并且房价预期分布正常,新政就不会拉低房价,因为当受阻的内地投资者将投资转向其它资本品之后,若房价因此而降低,房产将对本地非自住投资者变得更有吸引力,从而吸引后者接替前者所腾出的投资机会,只要这种替代是顺畅无阻的,房价最终将被拉回均衡水平。 有几个原因可能对上述替代构成阻力从而让均衡低于新政之前,一是香港存在资本流动障碍因而让替代无法实现,二内地投资者对香港房产的估值高于本地投资者,这意味着两者拥有非常不同的信息条件,二是本地投资者缺乏足够的资金,可是这两点看上去都无法成立,香港资本流动很自由,也没有理由相信内地投资者掌握着特殊的秘密,或在估值上表现的特别非理性,而香港本地投资者的资金也是充裕的,他们在境内境外拥有大量随时可转向房产的高流动性资产,尤其在当前经济低迷状态下,许多资本都已从低流动性的实业中退出而处于高流动性状态。 需要强调的是,这里比较的是房产作为投资品的可替代性和估值一致性,而不是作为消费品的偏好和支付意愿,对于后者,内地买家当然可能有着本地人所无法替代的特殊偏好,但这种特殊性只会影响自住买家的行为,因而与这里的分析无关,不过,许多认为长期房价会因新政而降低的评论,或许正是基于这一混淆而得出的。 从另一个角度或许更容易理解,为何此类调控措施不可能改变香港本地居民的购房和居住条件:众所周知,香港非常拥挤,同等价格下的居住条件很差,这意味着,本地人宁愿忍受如此恶劣居住条件而仍选择住在香港,一定在其他方面得到了补偿,诸如消费便利性、文化吸引力、就业和经营机会等等。 现在考虑那些处于边际位置的人,对于他们,若其他条件不变,房价再涨,或房价不变,其他条件恶化,他们都会迁离,既然调控政策不会影响其他条件,那么边际定居者所能接受的最坏居住条件就是一样的,也就是说,无论怎么调控,只要其他条件不变,政府旨在帮助的那些居住条件最差的阶层的状况都不会改变,除非调控政策能恶化居住以外的其他条件。 当然,这一分析假设了居民会对综合定居条件作出充分的反应,从而让定居规模具有足够的弹性,有几个因素会降低该弹性,比如当地居民绝大多数由强烈地理文化偏好的安土重迁者或形成了巨额特化资产因而难以迁居的人组成,或者人口流动受严格管制,而实际上,香港是高度流动性的国际大都市,既有大量外籍居民,也有大量持本地护照但居住于境外的市民,因而具有很好的定居弹性,足以让调控政策归于无效。  


已有27条评论

  1. 小橘子 @ 2012-11-07, 21:52

    15%印花税降低了房产的流动性,使得房产作为投资品的品质下降了。

    [回复]

    辉格 回复:

    对,但只要香港本地投资者足够多,同时资本流动在房产之外的投资品上足够畅通,均衡位置就没有理由改变

    [回复]

    辉格 回复:

    “对”是针对前半句,降低了其国际流动性,但价值未必下降

    [回复]

    小橘子 回复:

    足够多的意思是,只要流动性达到一定水平,流动性的进一步增加不会影响投资品的价格了?

    提供一组具有较高流动性商品的转让价观察数据:金利来西点储值卡7.5-8折,味多美西点储值卡8-8.5折,某中高档商场购物卡8.5-9折,交通卡9-9.5折,大型连锁超市购物卡9.5-9.7折,联通充值卡9.5折-,移动充值卡9.5折+,油卡9.7折。

    有些具有投资品属性的商品确实对流动性不敏感,比如钻石,那是因为钻石的耐久属性非常好,但房产不像钻石那样放50年而物理属性不下降。

    [回复]

    辉格 回复:

    是的,作为投资品,流动性提高到一定程度,再提高价值也就那么高了,对于房产(其流动性本来就不算好),意思是想卖房子的人询问中介会很容易得到一个价格,挂牌后很快会卖掉,只要这两个因素没多大变化,作为投资品的价值就没有下降。

    [回复]

    辉格 回复:

    按经验,对基于无限期地权的房产,其“抗腐蚀性”比钻石还好,不过香港的地产有期限,所以如果流动性太低,确实会贬值,但如果挂牌几个月都能卖掉,那影响就不大,可以忽略

    [回复]

    小橘子 回复:

    有理由相信,降低房产的投资品质,不会降低房价的均衡位置。

    降低投资品质,就增加了供应商的资金成本,从而,在减少需求的同时,减少了供给。

    此种保持均衡位置大致不变的解释,与你的解释相比,需要更长恢复均衡时间。

    [回复]

    辉格 回复:

    嗯,这种反应的周期更长,但这种“价格不变”是实际价格不变,名义价格会下降,交易费用上升,更多租值会耗散掉。

    [回复]

    小橘子 回复:

    这里流动性下降和交易费用上升是一回事啊。为啥你在认为有必要指出交易费用的变化的同时,认为流动性变化可以忽略?

    [回复]

    小橘子 回复:

    我知道了,哈哈,晕了。你不认为境外阻购对于境内投资者来说减少了多少流动性/增加了多少交易费用。

    [回复]

    辉格 回复:

    嗯,这句是在接受你“房产作为投资品品质下降”的前提下说的,但我不同意这个前提

    [回复]

    辉格 回复:

    流动性下降和交易费用提高不是一回事,如前所说,只有流动性低到某个水平以下才会提高交易费用,当然这是个经验判断,可能错,具体要看二手房市场的具体表现,比如在中介的平均挂牌时间

    [回复]

    小橘子 回复:

    试试能不能脱离交易费用定义流动性吧。

    [回复]

    辉格 回复:

    嗯,确实需要更精确的定义一下流动性,比如一个灌满水的池子,用一块板将其隔成两半,这前后的流动性改变了吗?如果流动性定义为“资产持有者想变现时能够找到的潜在可成交的买家数量”,那么流动性下降了,但交易费用未必上升,因为半个池子的交易条件可能差不多(只要池子两边水位差不多,而因为资本市场的其他部分仍然开放,相当于两边被一条旁路水管接通了),但若将流动性定义为“资产持有者想变现时能够获得的交易条件”,那就和交易费用没差别了,我在之前几个回复里都是默认前一种定义的。

    [回复]

    小橘子 回复:

    从更长时间尺度看(假设印花税政策持续那么长时间),降低房产的投资品质会拉高房价的均衡位置。因为投资者不会降低房产供应流量,但降低了开发商的成本。

    [回复]

    辉格 回复:

    这个推理好像不对吧?

    [回复]

    小橘子 回复:

    投资购房者比例从低到高和从高到底的变化段,会引起供应的变化,但投资购房的比例的稳定段,在不考虑开发商资金成本时,投资者不会影响供应,因为投资者一方面购买新盘,另一方面卖出二手房。

    考虑开发商资金成本,则投资者的存在,降低了房产成本,刺激了供给,拉低了均衡价格。

    [回复]

  2. 阿斗 @ 2012-11-07, 23:35

    看了一遍居然没看懂,再看。。

    [回复]

    tcya 回复:

    我一遍也没看懂。。辉总对香港的未来怎么看,远离了英国统治,感觉越来越‘民主’了

    [回复]

    辉格 回复:

    嗯,趋势不太好,但底子好,变差速度也不快,估计二三十年内还是有优势吧,再遥远的事情大概跟你我没多大关系了

    [回复]

    辉格 回复:

    从哪一段开始看不懂的?

    [回复]

    阿斗 回复:

    看了第二遍,全看懂了。可能是没习惯这个分析的思路。

    [回复]

  3. 小橘子 @ 2012-11-08, 13:53

    本文提到了两种时间尺度的均衡,应该指出这种差异。
    第一种是较近期的均衡,是本地投资者替代境外投资者所需要的时间。第二种是较远期的均衡,是居住条件改善(因某种原因)后,人口流动补偿居住条件改善所需要的时间。后者比前者缓慢得多。

    上述两种均衡移动是由不同政策引起的。即使均衡位置都不变,很明显,对于改善居住条件,后一种政策比前一种政策好。因为后一种政策下,较长时间处于偏离平衡的松弛状态。

    当然,按我的想法,打压投资的政策,不仅坏在达致均衡的时间短,而且提高了均衡位置。

    [回复]

    辉格 回复:

    考虑到香港的开放性和人口流动性,定居的边际调整也不会太慢,周期跟第一种差不多,我觉得

    [回复]

    辉格 回复:

    参考: http://zh.wikipedia.org/wiki/香港人口
    根据2011年香港人口普查的结果,常住在香港的中国籍人口接近650万,占总人口的91.8%。调查显示在香港出生的人口约60.5%,而在中国大陆、台湾及澳门出生的比率为32.1%,香港有83.1%人居于香港达10年或以上。
    由2000年至2010年首6个月,即约10年的时间,持单程通行证(“单程证”)来港的人数超逾50万人,相等于现时香港700万人口的7%,即每100个香港人,便有7人是在过去10年间持单程证来港的。入境处的数字亦显示,这些持单程证来港人士中有72%,即约36万人,是15岁及以上人士,他们的年龄中位数达27岁至30岁。以今年最新一季,即第二季数字为例,在10,698人持单程证来港人士中,有8,599人,即八成人是15岁及以上。过去17年时间,已经有约100万名新移民为了家庭团聚。

    [回复]

  4. 阿斗 @ 2012-11-08, 17:30

    刚看到这个,http://www.21cbh.com/HTML/2012-11-6/3MNTcxXzU1NjE3Mg.html“中原物业尖沙咀分行高级物业顾问向21世纪网表示:“内地买房客户在香港买房的比例占10%-15%左右,而高端住宅及别墅占20%左右。25%的香港尖沙咀二手楼盘是内地客户购买,虽然尖沙咀的房价比较贵,但内地客户主要看重这边的环境。”,香港人的钱都流向哪里了呢?流回内地买房?可能这样还能对冲港币贬值的风险。

    我的香港老板就把房子卖掉了,租了1-2年的房子,前阵子说买了一套很小的,马上要生孩子了,他说也不会再换了,房价太贵。他都买不起了房子了。。。

    [回复]

  5. 没有名字 @ 2013-01-03, 03:54

    看多少遍也看不懂啊

    [回复]

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