订阅按：记得不久前我们还在谈论印度和撞墙的话题，但假如你也考虑过这项政策所预示的前景，或许你会和我产生同样的观感：不再需要猜测墙在哪里、何时会撞上了，它就在眼前，或者甚至可以说，已经撞在上面了。
如果说有些恶政是某一小撮心怀鬼胎一意孤行，那么我要说，这个绝对不是，这项恶政确实是芸芸大众激情万丈声嘶力竭挣来的，他们值得拥有这个结果。
保障房的租值将如何耗散？
辉格
2011年3月11日
在中央政府的强力推动下，大规模建设保障房的政策看来已铁打不动，五年规划是3600万套，今年的计划是1000万套系统；这一事态对中国经济的未来前景意味深远：首先，现有住宅市场的一半将直接重归计划体制，而另一半将因等待保障房分配的漫长队伍而大幅萎缩，最终退缩于高端市场；其次，近年来已逐渐松动的城乡分割和户籍壁垒将重新竖立，农民将再次被排斥于计划性财富分配的盛宴之外；最后，支撑数亿人口当前生活与消费规划的家庭资产结构，和支撑地方政府投资行为的财政结构，以及以之为基础的金融资产，将被全面重新估值。
如此剧烈变动的最终结果还难以看清，不过我们倒是可以设想一下住宅分配体系本身将会呈现何种新面貌，或者说，即将参与保障房建设和分配的企业与个人，会面临何种竞争格局，他们有望从中获得什么？由于旧式的全民计划配给体系已不复存在，而住建部也并未统一规定保障房的分配标准，这一格局当前的权力分布和组织结构下重新构造，它在各省也会十分不同。
过去几年的商品房销量，体现了高价格下的需求量，而保障房价格低得多，因而潜在需求必定大大超出供给量；所以，核心的问题就是，将由什么样的规则和机制，决定谁将成为数量有限保障房的众多申请者中的幸运儿？按历史经验，当一种商品的价格被人为限制在市场水平之下时，其差价通常不会全部变成买家的实际收益，相反，它更可能以排队、争夺、走后门和分配系统的成本等各种形式无谓的消失而未被任何人获得，也就是经济学家常说的租值耗散。
当然，某些条件下可以避免租值耗散，假如有待分配的保障房是已经存在的，而分配所依据的是一些简单清晰而没有争议的规则，并且分配过程在短时间内迅速执行，那么，差价收益确实可以落入得房者的手中；另外，也存在一些部分避免租值耗散的可能，比如腐败，原本会耗散的租金以贿赂的形式部分转变为分配执行者的收益。
但实际上，3600万套保障房还没盖出来，而其销售价格已先于其生产而被确定，于是就有一种可能：这些房产的质量将向同价位的商品房质量靠拢，极端情况下，两者将无差别；这样一来，与市场化条件下唯一的差别就是，原本可以开发更高品质房产的土地，被用来开发低品质房产了，即，土地租值部分的耗散了；不过，现行政策大概将阻止这种极端情况出现，而阻止它所需要的质量管制体系本身将成为租值耗散的一部分。
可以预料，某些简单明了的标准将被用于筛选申请者，比如户籍标准已经出现在每个已出台的城市分配方案中；但户籍只能剔除农民（它不能剔除流动人口，因为外出者显然不会白白放弃其在户籍所在地拥有的机会），剩下两亿多城市家庭显然需要更严格的筛选标准；或许按身份证末四位号码抽签是个简单有效的办法。
但其它可能的标准，比如已经被采用的年收入、现有房产面积和家庭财产，全都不符合简单且无争议的条件；我们并非人人都有的一张年度所得税单，也没有立即可用的家庭财产清单，更不存在官员财产公布制度，所有基于收入和财产的筛选标准都将经历复杂的设计和实施过程，因而申请和审批机制不可避免的是复杂、迟缓且不透明的。
迟缓和不透明将给各利益相关者的争夺留出时间和空间，假如争夺过程没有及时导致一个透明化的标准产生，它将一直持续直至租值耗尽，即达到这样的状态：那些最费劲的获得保障房的边际买家，他们付出的总代价将不低于在市场上购买同等房产的价格；而此时，那些比他们更轻松获得保障房的人，所得到的，其实是帮助他们参与这场争夺的那些资源的租金。
那么，哪些资源可以提供这种帮助呢？尽管全民计划体制已不存在，但它的历史仍可以给我们许多提示；根本上讲，计划性分配问题就是个组织问题，个人在其中的竞争地位，取决于他在组织结构中的位置：他是这个结构的组成部分，还是游离在外？是否处于或靠近支配性位置？是支撑结构的承重墙还是填充材料？
很明显，与整个国家体系紧密结合乃至构成其组成部分那些“正式单位”，诸如机关、国企、事业单位、学校，将在竞争中处于有利地位；这些单位原本就有这一套在其内部分配非市场利益的有效机制，也有着对即将建立的分配机制施加影响的足够畅通的压力渠道；可以预期，像清华大学为教师分配几千套住房这样的方案，在未来几年将大量涌现；在政策压力之下，向单位福利性分房体系回归，将是地方政府完成政策任务的简易途径。
Wenhao @ 2011-03-16, 04:39
不得不说我对前面的按语比正文要更感兴趣。
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Haihan @ 2011-03-16, 09:01
虽然我也了解这种租值耗散对整个社会造成的巨大的资源浪费。但我觉得这项政策对于缓解高房价还是有作用的，从决策制定者的角度来说，也是一个相对合适的选择。
房价居高不下的原因在于土地垄断，地方靠土地财政才能保证有足够的收入来源。因此，地方政府会通过限制土地供给来获得这笔垄断租金。在这种情况下，中央是无法监控地方的，这也是为什么在房地产政策上有“政令不出中南海”的说法。
保障房政策有很多坏处，但有一个明显的好处，就是在建房数量（土地供给）上，是便于监控的，这样通过保障房政策，整体的土地供给增加了，没有得到保障房的人去买房也能得到更低的价格。
从执政者的角度上看，高房价造成的社会矛盾是他们更关切的，而至于效率问题，其实并不是最重要的，保障房的政策至少在一定程度上缓解了高房价造成的社会矛盾。当然，它有可能造成分房不公的社会矛盾
整体上，这种政策的浪费是极其巨大的，我同意是个恶政，但先对于土地财政来说，这个恶政又没有那么恶。
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辉格 回复:
3月 16th, 2011 at 14:47
我说的恶政并非指租值耗散和浪费之类，而是体制回归，这是大回归，其影响超出前几年的国进民退至少两个数量级。
对于斧头帮，这显然是一次稳固其基本面的战略性安排（其效果类似于四十年代的土改：为自己培植一群手上沾了血的既得利益死党），这一点从计划的仓促性中可以看出，我不相信这与北非的事情没关系。
但假如没有大众的千呼万唤，政策恐怕没这么容易出台。
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二逼 回复:
10月 28th, 2015 at 19:24
细思极恐
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阿宝 回复:
3月 18th, 2011 at 13:27
土地垄断会限制土地供给，但同时地方政府是有推地动力的，任届官员处于自身政绩利益考虑，会尽可能推地．县域之间的竞争也是地价的竞争，真正的根源在于中央政府．保障房不会降低房价，相反只会推高房价，因为土地总供给量丝毫不会增加．
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zhang3 @ 2011-03-16, 12:43
我想有一点值得讨论，土地垄断和土地财政的根源是地方政府还是中央政府？
我觉得根源完全是中央政府，没有严防死守的耕地红线和对产权的限制，土地不可能这么紧张。地方政府的一任领导肯定是倾向于多卖地，多拿收入的，他们可没高尚到考虑下一任怎么吃饭的问题，事实上很多土地的规划中央没控制住才会以各种名义，比如开发区，教育用地等流入市场，死在这个问题上的领导班子似乎也不少吧，虽然名义上是腐败问题。
地方政府的财政收入很大一部分也被中央拿去了，这一点，数据都很清楚，中央财政收入一直稳步增长，地方政府的债务增加得也很快。县级财政似乎一直是寅吃卯粮。
为什么会出现这种情况，我想原因并不是地方政府的道德水平比较高，而可能在于，中央政府是垄断的，而人口具有一定的流动性，所以地方政府本质上是竞争性的。
平时不太关心这个问题，资料不足，就印象胡说两句。
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辉格 回复:
3月 16th, 2011 at 15:01
同意，不过要补充一下：地方政府也不是没有限制供给的激励，特别是地价高的一线二线城市。
地方官分两种：走马灯和地头蛇，走马灯们确实无须为下任操心，但其行动高度受制于地头蛇，假如那些高地价区域的地头蛇能成功阻挠其他区大量放地，地价就会被维持在高水平上，至少比农民直接售地高得多。
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二逼 回复:
10月 28th, 2015 at 19:27
地方文官系统？
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Ken @ 2011-03-16, 23:31
保障房的量这么大，那么资金地方政府和中央政府各出多少？如果资金大部份是地方政府出，分税制体制下，如果再控制卖地，没有卖地的收入，地方政府财经危机就来临，更没钱建保障房。我个人认为房子会变成明显的双轨制，地卖的部份还是高价卖，以卖地的收入补贴保障房。体制外普通市民想要靠排队拿到一套保障房，将会变得天荒夜谈。所以大部份的人还得买高价房，而且价格会更高，只有局内人才能拿得到保障房。
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辉格 回复:
3月 18th, 2011 at 01:49
是啊
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学经济家 @ 2011-03-17, 00:13
全球分工也将继续惨下去。金融支撑不足的国人买不起多少制成品，还要继续低价出口；海外工薪阶层仍将继续面临天朝自93年后的挤压，而其资本持有者其平均利得也会长期惨淡。
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tankman @ 2011-03-17, 00:15
难怪王石都出走了。
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tutu 回复:
3月 26th, 2011 at 17:39
这个政策是郁亮当面向总理提出来的，万科的真正当家的早换成郁亮了。
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辉格 回复:
3月 28th, 2011 at 21:21
是吗？这就太好玩了，难道万科认为自己在保障房用地的竞争中更有优势？就算这判断正确，也太鼠目寸光了吧。
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阿斗 @ 2011-03-17, 10:28
这篇看完有乌云罩顶乌鸦飞过的感觉
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国富 @ 2011-03-18, 16:50
真知灼见，情况大致会按这个方向发展
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Ken @ 2011-03-19, 20:24
保障房的事情，儿子和老子要吵架了。分税制不改，市场部份的房价，还会越来越高。http://money.163.com/11/0319/13/6VGVCT1800252G50.html
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辉格 回复:
3月 22nd, 2011 at 13:17
是啊。
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gaohan_cn @ 2011-03-20, 01:11
对做中介的来说不错。管制越多，后门越多，哈哈。反正中国的政策一直都不太贯彻执行的。
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tutu @ 2011-03-26, 17:45
这次政策假设实行下去，【真正执行很难，钱和地都没着落呢，走一步看一步】，假设执行的胡，保障房会不会变成新型贫民窟，就像30年前职工住房，质量物业甚至教育，原来到不必担心教育，现在保障房的学区教育如何划分都是问题，还有社区诊所，形成社会阶层的固化，不想要贫民窟，说不定中央自己政策就搞出个贫民窟来。
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辉格 回复:
3月 28th, 2011 at 21:23
贫民窟他们是不会担心的，这是扩大他们的基本面
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剑寒秋水 @ 2011-04-01, 05:27
先抢走你的全部，等你绝望之后，把其中一半买给你，当你买不起之后，把另外一半减价卖给你。
于是减价变成了莫大的功德。
得出结论：下次如果被抢，还是给他抢比较好。他是一个好人
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二逼 回复:
10月 28th, 2015 at 19:29
哈哈哈哈
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二逼 回复:
10月 28th, 2015 at 19:31
心理策略上的梗。但整个过程会不会太长了以至于激荡不起“感恩”
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小英雄 @ 2012-03-20, 15:59
我也做过一些房地产方面的研究，写过一篇关于房地产文章，可能因为经济学不是很好，所以不够深刻，但我同意保障房政策的（我的文章写于保障房政策出台之前，而提出了相似的解决方案），在我的研究中，这个模式和新加坡是相同的。而新加坡的住房制度是比较成功的。
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Richard @ 2013-11-22, 11:37
三中全会之后加强房产税和修保障房加速。。。。sigh。。。
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