饭文#91: 三控成本未必能降低房价

三控成本未必能降低房价
辉格
2009年3月5日

近日,政协委员、恒大集团主席许家印先生提出,针对目前高房价抑制购房需求的局面,政府和房地产企业应共同行动,从控制地价、税费和利润三个方面入手,来降低当前高企的房价,以便提振需求,让房地产市场走出低迷。然而,这些建议是否可行呢?

首先,企业的存在意义就在于为股东创造价值,而尽最大可能的获取利润便是创造股东价值的唯一途径,所以,要求企业主动控制利润,就是要求放弃它们的核心目标,背弃股东,任何负责任的企业大概都不会响应。况且,即使股东足够慷慨,舍弃利润目标对于企业的生存、效率和持续经营也是致命的;一个企业得以持续经营,依赖于其有效的组织结构、责任分配和激励机制,而所有这些能够运转起来,需要有一个外部力量来推动它,这个动力源就是利润;一旦利润目标解除,企业便成为一潭流不动的死水,计划经济时代的国企,便是如此。

当前的房地产市场已经发展为充分竞争的市场,每个企业必须为其生存发展而拼搏,尤其在眼下的危机条件下,许多企业面临资金链断裂的危险,放弃利润,等于放弃自我积累资本和寻求外部融资的能力,这无异于自杀。积极响应许先生号召的企业将首先被市场淘汰,而其他企业则可乘机扩张,所以这是注定无法持续的做法;当然,那些原本就陷于亏损的企业或许会免费摆个姿态,但这毫无意义。

控制利润不可行,那么降低地价是否能拉低房价呢?未必,这要看土地供给是否增加,如果供给不增加,降低地价只能增加地产商的利润,不会降低房价。这一原理在经济学上可表述为:供给给定的条件下,价格与成本无关。公众通常不理解这一点,是因为在多数情形下,成本下降总是伴随着价格下降;但那是因为成本下降时,如果价格不变,会提高生产者利润,因而吸引来更多生产者,从而创造出更多供给,而这些多出的供给必须以更低的价格才能找到新的买家,结果均衡价格就被拉低了。但是如果供给被固定了,上述过程就不会发生。这一点,我们从拍卖会上看得最清楚,梵高的一幅画被卖到什么价格,完全取决于需方的购买意愿和能力,与当初梵高画这幅画时付出多大代价,毫无关系,原因便在于:梵高画作的供给是给定的。

许先生的基本观察是准确的,即目前高房价的首要原因是高地价,但这不是因为土地招拍的标价太高,而完全是因为土地供给量太小。明白这一点,也就知道降低税费的难度有多大了,实际上,正因为土地供给太小,政府原本可以把地价标得更高,也不愁卖不出去,但因为没标那么高,其余部分就用税费来代替了;这仅仅是一个政府收入如何在部门之间分配的财政问题。其实,收取税费的主体和对象与地价完全相同,完全可以把它看作地价的一部分,所以按上述分析,降低税费同样不会降低房价。

话说回来,即使土地供给不增加,降低地价和税费也并非完全没用,因为土地供给给定的条件下,住房面积可以增加,如果开发商把节省下来的地价和税费,用于补偿因楼层增加而带来的额外成本,那就可以通过盖更多的高楼而增加住房供给,从而拉低房价。但这一空间并不很大,无法根本扭转目前的住房短缺状况。要根本解决问题,还是要靠增加土地供给。

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三控成本未必能降低房价
辉格
2009年3月5日

近日,政协委员、恒大集团主席许家印先生提出,针对目前高房价抑制购房需求的局面,政府和房地产企业应共同行动,从控制地价、税费和利润三个方面入手,来降低当前高企的房价,以便提振需求,让房地产市场走出低迷。然而,这些建议是否可行呢?

首先,企业的存在意义就在于为股东创造价值,而尽最大可能的获取利润便是创造股东价值的唯一途径,所以,要求企业主动控制利润,就是要求放弃它们的核心目标,背弃股东,任何负责任的企业大概都不会响应。况且,即使股东足够慷慨,舍弃利润目标对于企业的生存、效率和持续经营也是致命的;一个企业得以持续经营,依赖于其有效的组织结构、责任分配和激励机制,而所有这些能够运转起来,需要有一个外部力量来推动它,这个动力源就是利润;一旦利润目标解除,企业便成为一潭流不动的死水,计划经济时代的国企,便是如此。

当前的房地产市场已经发展为充分竞争的市场,每个企业必须为其生存发展而拼搏,尤其在眼下的危机条件下,许多企业面临资金链断裂的危险,放弃利润,等于放弃自我积累资本和寻求外部融资的能力,这无异于自杀。积极响应许先生号召的企业将首先被市场淘汰,而其他企业则可乘机扩张,所以这是注定无法持续的做法;当然,那些原本就陷于亏损的企业或许会免费摆个姿态,但这毫无意义。

控制利润不可行,那么降低地价是否能拉低房价呢?未必,这要看土地供给是否增加,如果供给不增加,降低地价只能增加地产商的利润,不会降低房价。这一原理在经济学上可表述为:供给给定的条件下,价格与成本无关。公众通常不理解这一点,是因为在多数情形下,成本下降总是伴随着价格下降;但那是因为成本下降时,如果价格不变,会提高生产者利润,因而吸引来更多生产者,从而创造出更多供给,而这些多出的供给必须以更低的价格才能找到新的买家,结果均衡价格就被拉低了。但是如果供给被固定了,上述过程就不会发生。这一点,我们从拍卖会上看得最清楚,梵高的一幅画被卖到什么价格,完全取决于需方的购买意愿和能力,与当初梵高画这幅画时付出多大代价,毫无关系,原因便在于:梵高画作的供给是给定的。

许先生的基本观察是准确的,即目前高房价的首要原因是高地价,但这不是因为土地招拍的标价太高,而完全是因为土地供给量太小。明白这一点,也就知道降低税费的难度有多大了,实际上,正因为土地供给太小,政府原本可以把地价标得更高,也不愁卖不出去,但因为没标那么高,其余部分就用税费来代替了;这仅仅是一个政府收入如何在部门之间分配的财政问题。其实,收取税费的主体和对象与地价完全相同,完全可以把它看作地价的一部分,所以按上述分析,降低税费同样不会降低房价。

话说回来,即使土地供给不增加,降低地价和税费也并非完全没用,因为土地供给给定的条件下,住房面积可以增加,如果开发商把节省下来的地价和税费,用于补偿因楼层增加而带来的额外成本,那就可以通过盖更多的高楼而增加住房供给,从而拉低房价。但这一空间并不很大,无法根本扭转目前的住房短缺状况。要根本解决问题,还是要靠增加土地供给。



已有1条评论

  1. vetch @ 2013-05-15, 13:37

    看了这篇文章,我倒有个疑问。基于这么多房叔、房嫂的曝光,住房真的短缺吗?

    [回复]

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