@whigzhou: 读到一篇报道，对这里地价之低有了更具体的感受，

本市最近卖掉一块工业用地，97公顷，售价AUD$15M，约等于人民币72M，卖给了一位私人开发商，

这块地紧贴着镇区，离镇中心2.5公里，边上是一条国道高速，隔一条马路就是另一个成熟工业区，土地已经平整清空了，市府和州府承诺投入AUD$10M做基础设施，

地块被分割成了大小不等的44个 lot，所以一个中等大小的 lot 将近2万平米，如果你打算买一个这样的 lot 来开工厂，假设开发商以成本价卖给你，价格只有35万澳元（因为基础设施是市府州府负担的，他不用掏钱），仅相当于本市一套中等偏上住房的价格，就算售价翻一番，也不到100万澳元，

这还是被认为卖的很好的一块，本地报纸是当大喜讯来报道的，本选区议员都急着赶来露脸拍照的那种，

撮合这笔交易的，就是本市常见的几家房地产中介之一，

@whigzhou: 看了一下规划图，发现 lot 划分模式大致是，地块是矩形的，两条边临公路，越是紧临公路的 lot，形状越规整，但面积越小，越远离公路的，我的猜测是，这些 lot 的售价可能都差不多，所以，如果你不介意远离公路几百米，可以以同等价格得到一块大得多的lot，可以大到五六万平米，

一战前的四十年多间，有一百位美国富豪的女儿嫁给了英国贵族（就像唐顿庄园的女主人那样），占同期英国贵族婚姻的10%，带去了大笔嫁妆，

这几十年也是作为贵族主要资产的土地相对于其他资产价值大幅跌落的时期，

附图显示了1700-1900年间英国贵族结婚对象的家庭背景，红线：土地贵族，蓝：外国人，灰：本国商人，绿线是同期小麦实际价格指数，

见：Mark Taylor – The Downton Abbey effect: British aristocratic matches with American business heiresses in the late 19th century

比利时有个小城叫Baarle-Hertog，总共7.48平方公里，2700人，不仅整个处于荷兰境内，而且碎作24块，镇上人随便散个步就出国回国好几趟，喝酒喝到一半，去上个厕所，又出了两次

@何不笑:有意思。不知这个局面是怎么形成的。某个时刻按民族/语言/传统啥的自决？

@whigzhou: 几位领主之间土地零星转让的结果，德国统一之前西北部那些小邦的领土也都非常碎，也是长期零星交易积累下来的结果，只是碎片程度没这么极端

@whigzhou: 再比如列支敦士登，现在领土只有160平方公里，以前在捷克和波兰有很多领地和城堡，总面积比老巢大十几倍，二战后都被没收了

有位牌友，Gavin，和我比较谈得来，不过俱乐部里打牌间隙提供的聊天机会非常有限（正好轮到一桌上，并且打得够快因而在此轮结束后移至另一桌之前有几分钟空闲），所以今天特意把他约出来喝了杯咖啡，聊了两个小时，之前他提到的一些经历引起了我的兴趣，于是仔细问了问，

记一下其中一件，

2009年维州曾发生一次森林大火，史称黑色星期六，死了173人，毁掉2000多栋房子，这事情我过去几年已经听好几个当事人说起过了，其中一个叙说时还非常动情，因为好几个他认识的人都死了或家园被毁了，

Gavin也是一位受害者，房产被完全烧毁，一位家庭成员差点没命，他们拼尽全力才勉强把他救出来，

这事情给他巨大震动，他甚至觉得自己有点PTSD，从那以后，bushfire 就成了他投入很多精力去关注的事情，（他在俱乐部第二次跟我聊天的主题就是如何应付这种局面）

这一震动的另一个后果是，他变成了一位热情的自然保护主义者，除了开始参与一些自然保护组织之外，还决定自己做点什么（他退休前曾是一家大公司高管，所以有点钱），最后他选择了一个方案：在本市以南十几公里的丘陵地带买下了大几百公顷土地，把它变成了私人自然保留地（natural reserve），

原来澳洲有这么个制度，私人土地主（在满足一些条件的情况下）可以和州政府订立一个契约，限定一块土地的用途，一旦该契约订立，此后这块土地无论如何转手，保有者都将受其约束，因而只能将其用于指定用途，这有点像英格兰的限嗣继承地产权（fee tail），只是限定的内容不同，或者也可以说像指定用途的土地信托，

因为这种转变是受政府鼓励的，所以整个法律手续并不难办，

许多澳洲人都利用这一制度来实现自己的自然保护意愿，我查了下，澳洲20%的国土处于自然保护系统中，其中86%是政府或土著社区拥有的自然保留地，但有5.76%是私人设立的，由将近3000块地产组成，总面积874万公顷，平均每块近3000公顷，维州的地块相对较小，平均900多公顷，

从当前存量看，这个数字好像不大，但考虑到它只进不出的单向性，长期积累效果会非常可观，这就像中世纪教会的地产积累一样，因为只有捐给教会的地产，没有反过来教会转给私人的，所以每代人中只要很小一部分人把土地遗赠给教会，几百年下来，百分之好几十的土地都落到教会手里了，就像亨利八世动手抄没之前的情况，

更厉害的是，由于这种契约只限定用途，不限制转让，所以有人用一种滚动方式来加速转变过程，比如维州有个叫Trust for Future的信托，不断买入土地，和州政府订立契约，然后卖掉（因为限定用途里包括盖房居住，所以不愁卖不掉），得到的钱继续滚动运行……

我觉得该系统照这么运行下去，百来年后难免会发生一次类亨利八世事件，

@朱世巍 日本政府将采取强力措施促进农地集约化经营：对放弃耕种的土地增税；对长期出租的土地减税

@朱世巍:日本所面临的最艰巨问题，1是宪法，2个人口，3是农业。安倍似乎是真心要解决这三大难题——果然不是一个混日子的首相

@李佳苏勒Iridium: 咱大大战后第一相打底儿，千古一相封顶。看能做到哪儿。

@熊也餐厅: 不搞凯恩斯主义更好我得写信提醒他老一下。

@whigzhou: 这条政策比他的凯恩斯主义更蠢～

@whigzhou: 安倍就是个强国家主义者，只不过恰好是右翼国家主义而已

@李佳苏勒Iridium: 在你球村，五分之一的人生活在一个极权政权之下，没有人是能够独善其身的，你不咬蛇并不会保证蛇不咬你。共产党用黑金炸美国政客，关起门来搞自由主义行吗？门能关上吗？埃及之恶不在压榨费拉，而在腐蚀罗马。先发制人好

@whigzhou: 这些跟他愚蠢的经济政策有啥关系？自削国力以先发制人？

@whigzhou: 要让日本恢复活力，有个（说起来）简单的办法：解除一切与土地和住房有关的用途管制、流通管制、租金管制，卖掉全部非军用国有土地，让房价降下来，等宅男宅女都住上大浩斯，就愿意生孩子了，补贴农业，保护耕地，惩罚弃耕，显然都与此背道而驰

@熊也餐厅:弃用雇佣终身制。弃日语讲英语。

@whigzhou: 终身雇佣、不肯破产之类是文化特性，政府管不了也不该管，但管制、补贴、财政政策是政府一手制订的

@whigzhou: 盐碱地成了华北人民的福音，有盐碱地的村子好多都发了 //首个“村级市” 外来务工者的西辛庄城市梦 http://t.cn/8kzbkJ6

@tertio:数年前在沧州的工厂老板就给我讲了这个道理，沧州之所以成为北方尤其是北京的设备生产配套中心，就是因为盐碱地太多

@whigzhou: 嗯，六年前听你说了这故事之后，我一直留意类似的情况，确实如此

@dingxx:是说无法发展农业，就只能专心工业，且没有排污处理方面压力的意思？

@tertio:原因特简单，就是有地盖厂房

@whigzhou: 准确说，是盐碱地让他们有幸成为耕地红线政策的盲区

农村土地流转已是多年来被讨论、观望和期待的热点话题，在宏观经济前景低迷乏力的当下，许多人更希望这方面的突破能够提供新的增长动力；新年出台的中央一号文件，是对这一议题的一个响应和决断，从中可以看出政策当局未来四五年愿意朝在这方面走出多远。

一号文件关于家庭农场和资本下乡的表态，除了使用了一个新名词因而听起来有些新意之外，是相当保守的，对于农业领域正在发生的自发演变趋势，基本上持一种防卫和阻挡而不是鼓励和推动的姿态，只是对上述趋势中温和且不可避免的部分加以了认可，而对其中更为深刻和激烈的部分表达了担忧和拒斥的态度。

具体而言，当局认可了承包地通过流转向种植大户合并集中的事实，但同时暗示了合并的规模应限制在单一家庭以自有劳动力为主能够独立运营的程度，并且希望流转最好发生在同一村集体内、或本地农户之间，至少是有农业背景和农民身份的人之间，而不希望发生在农民与大公司之间。

这种程度的流转，其实从80年代中期承包制确立之初起就是被允许的，此后的规章条例也一再确认，实际上也一直在发生着，只是如今其普遍性已经达到了不得不将其认可为正统和主流模式的程度。

如此不难看出，政策当局心目中未来农业的理想模式是什么样子：随着农民陆续进城，他们愿意留下继续经营农业的邻居，通过流转、转让和承包权再分配，逐渐接管了他们的土地，最终达到每个家庭农场百来亩规模的状态，劳动主要靠家庭成员，同时可以采用一些机械化和集约化手段，从而提高生产率。

重要的是，这一转变可以在原有结构下就地完成，因而其对制度和社会结构带来冲击有望最小化；问题是，这种转变模式只是一厢情愿，农业生产有其自身规律，对产权结构和资源配置有着相应的要求，很难指望上述结构不变、有限流转、就地转变的模式，恰好与未来农业的制度要求相吻合。

有人以欧美经验断言，家庭农场是未来农业的不二之选，这是难以成立的，欧美确实保留着大量家庭农场，但这首先是政策刻意保护的结果，其次，欧美老牌发达国家的工业化和城市化过程是在数百年内以渐进缓慢的节奏进行的，而在此过程中农村始终维持着开放和社会流动性，是一潭活水，没有因空心化而丧失文化与价值吸引力。

这样，传统农户就有着足够的时间和制度空间对农业自身的变化作出反应，而在此过程中新的人员、技术、资源能够被吸纳进来，比如美国农村虽一直在流失年轻人，但同时不断有来自南方、墨西哥和东欧新移民来接手他们的家庭农场，实际上，当这些来源也开始萎缩之后，美国农场的平均规模在过去二十年已有了大幅扩张。

相比之下，中国农民则是在城乡壁垒打破之后成批逃离农村的，留下的可能只是因为年老或没有能力与机会，而未必是擅长爱好农业和偏爱农村生活的，更不大可能是在经营农业上有着优秀禀赋、独特想法或创业抱负的人，因为迅猛的城市化过程没有提供将这样的人挑选出来的筛选机制。

这也是为何被列为家庭农场发展典范的几个地区——松江、武汉、宁波——都处于大都市近郊，那里的农场因贴近消费市场，传统的低效率经营也能获利，都市近郊的拆迁预期也吸引了足够多本地农民留下来，同时近郊也比远乡保留了更多文化优越感，相反，在更多已经空心化的农村，未来农业只有在一个全新的基础才可能得以重建。

问题是，什么条件能够吸引人们来参与这一重建？首先要说服他们愿意住到农村就是个极大的障碍，不改变居住结构，不允许自行组织和建设社区，不能自由发展各种娱乐休闲和副业，不改变乡村生活的贫乏单调粗鄙，是没有希望的，而所有这些方面的改变，都受制于当前的土地用途管制和流转对象限制。

其次，建设新农业所需要的商业模式、经营理念、组织才能和创业热情又将从何而来？显然不大可能是年过五十的留守老人们，而更可能来自有过城市生活经历、见过世面、受过教育、有着创业精神、想试一试自己经营理念的人，或有着资本和实力来推行新型商业模式的大公司，而这些人，同样会被目前的土地用途管制和有限流转模式挡在大门外面。

近来城镇化的议题又重新引起了关注，在经济前景的各方面都找不出什么乐观迹象的今天，仍在延续的城市化进程，似乎成了人们唯一能寄予厚望的增长动力，然而，在经历了90年代中期之后十年的热潮之后，城市化从六七年前开始就已经降速了，在最近的一篇访谈中，发改委马晓河博士从多个角度对此降速做了分析，颇有启发。

城市化的失速，其实更多的表现在深度上，从数量上看，尽管统计报表上的城市常住人口刚刚过半，但许多所谓流动人口虽被统计为农村居民，实际上可能多数时间居住在城镇或城市，也进入了城市经济，这从务农人口的萎缩程度上也可看出，反映在统计上，是城市化率远远滞后于工业化率。

原本人们曾期望，随着大量农民进城，会接受新的生活方式和消费习惯，建立新社区，带来消费繁荣和经济增长，更重要的，是能创造一个庞大而充满活力的新兴中产阶级，而实际上，尽管这些都在发生，但速度和深度却远不如发达国家曾经历的。

这种缺乏深度和融入的、未能导向一个中产社会的夹生城市化，似乎也是许多国家在落入“中等收入陷阱”之际普遍面临的状况；进城工作多年的工人们仍可被清晰的识别为“民工”，很少融入城市社区，可以轻易随工资行情波动而在各大城市之间流离奔波，有点像收获季外出帮人摘棉花的季节性农业工人。

妨碍农民向城市定居生活转变的障碍，主要是在制度上，首先是土地制度，现行的土地征收和招拍制度，将由工业化、城市化和与之伴随的农业商品化所带来的土地增值都截留在了地方政府手里，而原本这一增值可以为农民特别是郊区农民完成城市化变迁提供一个扎实的资本基础，近郊农民甚至可以在城市化之前就完成中产化，但实际上，只有那些地价极高的北上广等少数大都市和沿海发达城市，近郊农民才分到了一些甜头，绝大多数农民却被迫以无产者身份进入城市。

这份土地增值，原本也可为城市的基础设施和公共服务提供所需财力和激励，假如土地用途转变在业主手里完成，业主和开发商可以按市场需求自主规划和建设，那么城镇化的过程会比我们看到的更顺畅和深入，而在现行城市规划开发制度下，地方政府虽截留的绝大部分增值，却未能有效率的提供迁居者真正需要的基础设施和公共服务。

政府的规划和开发计划常好大喜功、大而无当、脱离实际需求，造成大量浪费，留下一个个缺乏配套不适合居住的新城区，和空荡荡似鬼城的开发区；而且为了支撑其开发项目的地租，还刻意限制土地供给以压制有着真实需求的私人开发项目，结果我们看到，许多新区根本没人住，而那些被规划当局忽略了的边缘地区，反倒因生活便利租金低廉而大受移民欢迎，成了热闹兴旺的城中村。

现行城镇政府组织模式下，移民缺乏自发组织社区并自行管理的自治权利，也妨碍了城市化的深入；基于业主权利的社区和城镇自治，不仅可借助市场化机制更有效率的提供公共产品，也可让移民有机会建立适合其传统和习俗的聚居地；美国移民的经验显示，假如城市新社区能够最大限度的容纳移民原有的文化习俗、社会结构和关系网络，便可为他们进入流动性大社会提供一个缓冲和过渡，从而更顺畅平缓的实现融入。

由政府统一规划下所开发的商品房社区，很难满足这些需要，移民为进入城市，常被迫放弃原先所依靠的社会资源，而只能以孤立无助的个人在新环境中求存，这对于那些尚未适应城市生活的移民是很高的代价，意味着很大程度上割断传统关系纽带，丧失此前已建立身份和声誉，熟悉的信息来源，来自家族、亲友和邻居的生活帮助和情感支撑，发生纠纷冲突时也得不到传统规范下的道义援助。

这也是许多移民特别是中年以上者留恋乡村老家，或宁愿留在有着许多同乡和老熟人的城中村而不愿搬家商品化社区的原因，然而，乡村正在因年轻人的流失和经济基础的瓦解而迅速空心化，城中村也因缺乏自我治理机制而陷于困窘无序，皆非长久之计；城市化下半场的顺利完成，仍有待土地制度的改革和社区与城镇自治模式的建立。

#读史笔记#永佃制和田骨/田皮的分化看来是税负不确定性所促成的一种产权创新，同一块田，由不同人持有，税收负担是不一样的，在缙绅手里不用交丁税（丁税其实早已不是人头税，而是土地税的一部分了），即便摊丁入亩之后，缙绅有能力抵制绝大部分陋规和勒索，而庶民则不行

并且其中的差异是高度个人化和不确定的，这种不确定性必定会成为产权流动的障碍，而田骨/田皮之分可以克服这一障碍，它把税负不确定性留在了田骨上，让缙绅持有田骨而谋取低税率，而让田皮获得高流动性，进而实现资本化。

缙绅庶民的税负差异，很好的体现在缙绅“包揽钱粮”这一屡禁不绝的现象之中，通过为庶民包揽纳税事宜，他们可以从税负差异中赚取“身份地位租金”，但这么做是非法的，有很大风险，相比之下，田骨租金性质相同，但安全的多

这一思路让我将下列几个现象串起来了：1）永佃制盛行于江南；2）江南缙绅势力强大，原因是科举功夫了得，翰林/进士一抓一大把，举人/秀才更是无数；3）江南自耕农比例远低于其他大区；（对此以前见到的解释都是其他思路，如官府没收的官田多，做官经商发财的多，因而土地兼并严重，等），但假如将田皮拥有者计入自耕，该比例大概会提高不少）4）江南士绅在包揽词讼、钱粮和漕粮方面，都特别起劲，影响也大

【注】当时在读瞿同祖：《清代地方政府》

近日，国土资源部再次收紧了土地供给政策，在84个城市之外，又将22个沿海城市列入土地利用总体规划之内，意味着这些城市的农用地转用和土地征收须报国务院批准，据称，该政策旨在守住18亿亩耕地红线，并强化中央政府宏观调控能力；考虑到限购和保障房政策扑朔迷离的前景，该政策对房地产市场的影响还难以预料，唯一清楚的是，这是对囤地行为的一次褒奖。

遗憾的是，作为一项影响着亿万人生活的重大政策，耕地红线只是被反复宣示，却从未得到严谨的论证，看上去，它的逻辑似乎简单而清晰：作为一个人口大国，要保障国民安全就须确保粮食供给，为此需要提高粮食自给能力，而这只有在保有起码数量的耕地时才能做到；不幸的是，这一逻辑是站不住脚的。

设想你是一位空调设计师，为了保证空调正常工作，给自己设定了这样一个任务：需要设计一个机制来确保环境温度超过90度时，仍可维持室内凉爽；然后你在此目标指导下做出了一系列精妙设计；你的设计或许会很出色，问题是，你从一开始就错了，环境温度超过90度意味着发生了火灾，此时唯一重要的事情是如何灭火或者赶紧逃命，为这样一个前提考虑如何改进空调设计纯属多余。

类似的，耕地红线也是一个因未能充分理解自己设定的前提而做出的多余设计，主张耕地红线者，其前提是国家可能在未来某个时刻遭遇包括粮食禁运在内的国际封锁，否则在当今国际贸易条件下，粮食安全根本无须通过自给率来保障；可是，这样的国际封锁若真的出现并成功实施，其所导致的局面将无异于一场大火灾，此等大灾之下任何国民安全都无从谈起，此时唯一重要的事情是如何突破封锁，其它考虑纯属多余。

对封锁前提的错误理解和对自给自足的迷恋，乃是基于对当今经济体系如何依赖于国际分工和贸易的无知，现有的食物生产、流通和分配系统能够养活这13亿人，高度依赖于国际分工体系的存在，农业生产和运输所需的化肥、农药、种子、机械和燃料，无不直接或间接的依赖于国际贸易，假如国际封锁者有道德胆量和能力实施粮食禁运，那就没有什么能阻止他们禁运所有这些重要物质，而在这种情况下，粮食生产和流通体系无论如何都会崩溃，耕地数量无济于事。

但实际上，假如我们抛开这些空洞虚幻的假设，现实的评估国际形势的话，最不可能遭遇禁运的，恰恰就是粮食，在当前的国际政治伦理之下，这么做的道德代价过于巨大，恐怕没有任何政治家愿意承担，更难以通过由许多人许多层次组成的决策和执行机制，即便在我们能够想象的最剧烈的国际冲突中，那些有能力实施国际封锁的大国或联盟，不仅不敢悍然禁运粮食，恐怕还要花大力气保障粮食供给以避免出现大规模饥荒。

数十年来的全球化和国际分工的深化，已将我们带入了一个完全不同于传统世界的新世界，在这里，所有已融入该体系的社会都已被断绝了后路，不再有余地思考脱离假如该体系该怎么办的问题，那是注定无解的，除非接受人口规模和生活水平的大幅缩减，所以，恰当的态度是，弃绝这一念头，将其视为绝对不可接受，转而思考如何避免这种局面的出现，这也是贸易和分工让人类相互依赖从而带来和平的道理所在。

乍看起来，两种方法似乎是等价的，实则不然，第二种方法少记录了一个数字，因而丢失了原始信息，这一代价换来的好处是节省了记录、抄写和计算的工作量和材料成本，在古代纸张昂贵、读写者高度稀缺的条件下，这一节省或许是值得考虑的，所以，实践中的做法逐渐从方法1转为方法2。

可是，丢失信息的代价终究显露了出来，许多土地在初垦时产量不高、或政府为鼓励垦荒而故意定低等级，多年后变成熟地，产量提高，重新登记时，发现税率低的离谱，此时麻烦来了，修正亩数的话就得重新丈量，工作量负担不起，结果只好采用差异税率，将这些地标记为“大田”（意即用“大亩”计量的田），适用高于“小田”的税率。

这样，不仅原先节省的那些数据量和计算量最后还是没省，反而造成了统计体系的极度混乱。

更混乱的是，折算标准税亩的方法还不同，有些以等级最高者为标准，折算系数<1，有些以等级最低者为标准，折算系数>1，还有的以常见良田为标准，等级最高者系数>1……我真同情整理这些史料的家伙

1）历代丁户统计数字都偏低；

2）尺和亩的标准不断增大（从周尺22.5cm增至明清34cm，亩相应从182m^2增至694m^2）；

3）斤的标准也不断增大（从汉斤258g增至明清司马斤605g）；

在隐匿税源上，地方官吏和农户有着共同的激励，容易达成默契。

记自：赵冈&陈钟毅：《中国土地制度史》

日前举行的2009年中国城市发展高峰论坛上，中国社科院发布了《城市蓝皮书》，对城市化进程和城市发展做出了评估，报告称：“城镇化继续快速推进。至2008年底，中国城镇人口突破6亿，城镇化率达到45.7%”；过去30年，尤其是1996到2003这8年中，中国的城市化速度的确异常迅猛，城市化率从18%提高到近一半；然而报告似乎忽略了一个事实：从2004年起，城市化速度已明显放慢，从农村进入城市的人口以平均每年10个百分点的速度递减；更重要的是，此前以青壮年主动进城打工为主的城市化模式正在变质，城市化率提高的动力逐渐转变为农村老人的故去，和农村核心家庭的迁离而被动跟随进城；这两种城市化的性质截然不同，这一转变将带来的经济后果还有待探讨。

第一阶段城市化的主要特征是，城市从农村吸走大批16到45岁的青壮年，且年纪越轻吸走的比例越高；与其他国家不同的是，由于户籍制度、学籍限制和其他城乡障碍，进城者多数将孩子留在农村，结果是，一方面城市获得大量青壮劳动力，尽享人口红利，而同时农村却大量失血，逐渐沦为老幼病弱者的留守之地；到2000年，城市20到49岁人口的比例为55%，已经比农村高出8个百分点，5年之后，这一差距继续拉大到52%比42%，目前，农村每3个人中，大约有1个小孩、1个老人和1个青壮年；在一些偏僻的农村，除了重要节日，平时村里很少见得到青壮年；单以青壮年论，城市化率在2005年便已超过50%，目前应不低于55%。

现在情况发生了变化，有能力且有意愿进城打工的青壮年越来越少，许多地方甚至几近枯竭，而同时，90年代城市化高峰期中进城的那些人，他们的孩子正开始离开学校；第一代移民当初是因为城里有机会才离开农村，第二代则不同，由于他们所在的核心家庭已不在农村，他们进入就业年龄后，很少会选择留在农村与老人为伴；这样，即使在城市看不到就业机会，他们也会进城；同时，当初留下的老人们，或者终老于乡村，或者为帮助子女料理家务和抚养孙辈而迁居城市，或者因衰老疾病需要照顾而投靠子女；上述两种被动进城将构成第二阶段城市化的主要部分，目前这一转折看来已经开始。

第二阶段城市化的关键之处在于，它并不与工业化相同步，极端地说，它是为进城而进城，仅仅因为无法继续留在农村而进城；这对于城市的繁荣和稳定将是很大的挑战；缺乏相对应的工业化水平而超前发展的城市化，曾给许多发展中国家带来巨大烦恼，大量人口离开土地进入就业机会并不那么多的大城市，由此带来的失学、失业、犯罪、基础设施匮乏和混乱的贫民窟，已经成为许多经济转型失败国家的标志性特征，从非洲、南亚到拉美，这样的例子比比皆是；墨西哥城聚集了全国近1/3的人口，圣保罗和里约热内卢聚集了1/5，从孟买、达卡、雅加达，到开罗、拉各斯，许多不发达地区都在短短几十年里冒出了一个个人口过千万的超级大城市。

仔细观察那些脱离工业化进度而超速膨胀的城市，可以发现它们背后的一个共同点：农民缺乏权利，他们在农村缺乏土地产权，在城市又缺乏自由经营和组织自治社区的权利，而在户籍制度下，他们甚至连合法定居的权利都没有。城市化必定伴随着农业的规模化和商品化改造，在发达国家，工业化给城市带来机会的同时，农业的现代化改造也给农村带来了大量投资机会；然而这样的改造需要巨大的投入，而不是简单的土地合并，在地权不落实、人们对地权的前景缺乏信心的条件下，没人愿意做这样的投入；并且，农村向现代商品化社会转型的过程，也依赖于社区自我组织的能力，否则大量新出现的公共事务将得不到有效处理；如果这些条件不具备，农民的选择便是抛弃土地涌入城市。

更糟糕的是，交通通讯等基础设施越是落后、经济运行和投资机会越是受制于政府权力的国家，农民越倾向于涌入个别中心城市，尤其是首都；在这些国家，私人投资不活跃，地方经济萎靡不振，唯有首都，天子脚下，基础设施最发达，权力导向的投资机会也最多，穷人的谋生机会也就相对较多；权利的缺失和政府对经济的控制和主导，在第三世界制造了大批恶性膨胀的大都市，也留下了一串串的贫民窟；虽然计划生育会减弱这个势头，但第二波城市化将带来的问题，仍不可小视；确立和保护农民的土地权利、自由迁居和经营的权利、自我组织和管理的权利，才能从根本上预防城市的恶性膨胀。

以中文写作而能吸引我持续关注其思想的学者，不超过五位（死了的不算），黄宗智便是其一，他也是唯一一位以所谓历史人类学的方法研究中国经济史的学者，而这一方法我十分喜欢，所以他在国内出版的书我看见就买，都不用翻。

他最初引起我注意是他在2002年针对〈大分岔：中国、欧洲与近代世界经济的形成〉一书与彭慕兰展开的那场辩论，这场辩论在中国经济学界没有引起什么反应，倒是在经济史学界有一些反应，原因在于，中国经济学界对马尔萨斯十分隔膜，而马尔萨斯在经济史学界则颇有地位，但如果不充分了解马尔萨斯理论，便无法把握这场辩论的理论背景。

当然，对于黄宗智在上面这篇文章的后半部分所表达的观点和政策建议，我是完全反对的，但他在前半部分对舒尔茨理论的批评，很有道理，也表现了他通过他那独特的研究所积累的深厚功力。现今赞成土地私有化的朋友，所用的理论和逻辑多半与舒尔茨无异，所以黄宗智是他们需要过的一关，怎么过，我先不说。

提示几点：

1）人口因素必须考虑，马尔萨斯是经济学家绕不过的。

2）劳动生产率未必随分工而提高，内卷化不仅理论上可能，事实上也存在，历史上更很普遍，区分马尔萨斯型增长和斯密型增长是有意义的。

3）私人产权和市场未必能消除贫困。自由市场能带来繁荣，但不一定能消除贫困，这是马尔萨斯和斯密的关键差别；或许是为了获得道德上的有利地位，现代经济学家普遍拒绝承认这一点，但这样一来就为他们的理论埋下了硬伤。

4）贫困未必需要消除。所谓富裕，不过是那些担忧堕入贫困的人通过每日的谨慎、自律和勤奋而争得的状态，没有贫困，也就没有富裕和繁荣了，这就是马尔萨斯主要结论；从进化论的角度看，这一点是明显的：失去选择压力，复杂性便不复存在。——这就是为什么直接启发了达尔文的，是马尔萨斯，而不是别人。

1、在近代资本主义前不存在大宗商品交易和土地买卖。古罗马即有移转土地的专门方法，包括特别的程式和占有制度。罗马帝国败亡后，威尼斯做为后起商业帝国也进行着类似今天的跨国的国际贸易。
2、作为罗马法集大成者的优士丁尼法，并不是不尊重地方法的法，也并没有推行于当时的罗马世界。优士丁尼法作为欧洲共同法的历史在西罗马帝国之后，而不是同时。罗马法本身对其他民族的法是持尊重态度的，一方面体现在罗马法本身就承认了万民法，另一方面，从现存的文献看，希腊法、埃及法、在罗马时代都得到了承认。
3、楼主所说的从身份到契约的过程，是对梅因命题的重复，但梅因的描述本身包括了罗马时代其法的从身份到契约，楼主以封建时代到现代为基点进行的论述，实际上只是历史的一部分时期，这种概括完全无视之前时代商业的发达和人的自由。
4、楼主对法的认识，恰恰与当今一种颇为主流的观点相反，这种观点认为，资本主义国家的大多数法律恰恰来自中世纪，而不是因应时代的需求而进行的新的锻造。

我原文的相关内容，其主旨是阐述普通法替代封建法时所带来的土地权利的转变，没有考虑罗马法下的情况及其后来的发展，并且，出于兴趣，我对后者的关注的确不多，只有一些笼统的印象，上述情况或许导致了某些误解。下面的回答与评论的条目一一对应：

1）我赞同古代和中世纪都有大量商品交易，我说的流动性差专指不动产，主要是土地。这里我要修正一点，原文没有提及城市，中世纪城市在封建体系中的法律地位比较独特，所以我的说法不能简单适用。对于罗马衰亡之前，是否存在较大规模土地交易，我没做判断（因为我评论普通法时的比较对象是封建法），不过的确，按我的想法来推论的话，要么没有，要么有大规模交易但会伴随着大规模的权利侵犯，历史是否如此，留待专家回答。

2）我用了“查士丁尼或韩非子的信徒们”这个词组，并非直接指称罗马法，否则我就直接说罗马法了，我指的是这样一种法律理念：法律是一套先验的规则体系，由立法者阐述为文本，并依此建立秩序。我意识到罗马法的精神并不能等同于这一理念，但我又不知如何称呼后者，所以只好用了这么个奇怪的词组。甚而，罗马法在欧陆的推行和实践过程中，更不是先验规则的简单推行，相反接纳了许多习惯法，这一点albero指出的很好，我同意。但我仍认为，上述理念对大陆法系的确构成了重大影响。

3）我的确没有提及古代的情况，但我认为，在英格兰宪政建立之前，没有稳定的法律和政治结构能长期保障自由。

4）这要看你如何界定中世纪和“锻造”？我描述的转变发生在亨利二世朝前后，1500年前已完成，按较宽的定义（从西罗马亡到哥伦布），还是中世纪；其次，普通法的锻造是主要在程序法上，实体法的渊源可以追溯得更早，这我同意。

土地确权蹒跚前行
辉格
2008年11月26日

日前，国土资源部发布了《确定土地所有权和使用权规定》草案并向社会征求意见，该草案是对1995年旧规定的修订，从那时以来，规定所依据的法律已发生了巨大变化，包括去年颁布的物权法，98年和04年两次修订的土地管理法，和98年修订的土地法实施条例。新《规定》的出台，一方面要适应这些新法律，另一方面也可能是为了配合已经全面展开的林权改革和正在启动的农村土地流转改革；同时新《规定》也澄清了许多历史遗留问题。这些措施，通过推进土地登记和发证工作，将进一步明确土地所有权和使用权，为众人所期待的土地流转市场发展创造条件。

新《规定》虽没有什么重大突破，但仍有几个值得注意之处。其中最引人注目的是删除了旧《规定》第三条，即“城市市区范围内的土地属于国家所有”，对这一点不必作过分解读，按我的理解，这并不意味着立法和政策意图上的任何变化，而仅仅是技术性修订，目的是为了把这一总括性表述剔除出操作性的实施细则中，以便消除相关的歧义和纠纷。这一剔除，意味着行政当局已将此条款认定为对既有事实的总括描述，而非对潜在争议和未来变动的指导性规则。也就是说，这一表述所涵盖的具体规则已经体现在各具体的可操作条款中，因而在未来的纠纷处理中，争议各方和仲裁者都不得直接援引该表述，而应遵循具体的操作性条款。这样的澄清虽不算突破，但对于那些早先通过合规途径并入城市的城中村们，是一颗定心丸：可以不必担心其所依据的操作性条款因与上位法冲突而失效。

新《规定》强化或明确了村集体在土地权益上的自主地位，在诸如闲置宅基地的回收、村际土地互换、村建设用地入股和租赁等问题上，明确了由村集体自主决定。这些调整虽然幅度不大，但也很有意义，随着城市化的快速推进，今后类似闲置宅基地的问题会益发突出。新《规定》看来也澄清了国有和集体建设土地使用权作为资产被入股、租赁和抵押时所带来的法律后果，承认了当相关企业被收购或清算时，土地权益转向受让人或债权人之后，将继续得到保护，这一点非常重要，它为今后土地流转市场的发展建立了基础。新《规定》最值得赞赏的是，它在明确各种权利的时候，遵循了尊重历史和既成事实这一总的原则，这对于稳定权利主体和潜在市场参与者的预期十分有益。

清晰的财产权利是市场经济的基石，所谓清晰，是指权利的内容是事先可知的，并且与拥有者的属性无关，这意味着这些权利无须凭借拥有者的身份、地位、声望和人际关系来确保，也无须拥有者凭借自身力量在现场加以捍卫，这样，拥有者和潜在交易方只凭一纸契约或一份证书即可知道这些权利意味着什么，这样的权利在经过任意多次交换之后仍可保持原样。只有这样，权利才能突破地理、文化、地方习俗和人际关系网的界限和所有这些隔阂所带来的高额交易费用，实现顺畅的交易和流通，最终发展出产权流通市场。

清晰的权利也意味着标准化。关于土地的权利构成是非常复杂的，从权利层次上，有所有权与使用权之分，从所有人主体上，有国有和集体之分，从用途上，有农用地、宅基地、建设用地、防洪用地和自然保护区等等，这些区分，使得每一项土地权益所包含的具体内容，都千差万别。权利的差异本身不是问题，关键在于标准化，要实现充分的市场流通，有关土地的各种权益和责任应在清晰化的基础上分类打包，形成数量有限的标准化类别。这样，交易者看到某个类别便可知道其中包含哪些权利和责任，避免踩上地雷：比如某公司的资产负债表上有一项土地使用权，账面价值1亿元，某债权人在清算时分到了这项权益，但直到他去办理过户时才发现这项权利不许转让给民营企业。只有通过标准化消除此类地雷之后，大规模市场流通才能展开，基于土地权益的金融产品才可能出现，用德·索托的话说：资产才能变成资本。

土地权利历来是诸多财产权中最重要也最复杂的一项，改革的难度也最大，就我国的30年改革历程而言，土地也是最滞后的一项，但它终将难以绕过。新《规定》连同近期围绕土地权利的各项改革，既顺应了市场化日益深入的趋势，也将为这一进程建立更好的制度保障。土地确权将促进市场交易并推动权利资本化和金融化，而权利也将随交易和资本化的展开而变得更加清晰，这是一个市场和制度相互推动的演进过程。

据报道，即将召开的三中全会上，围绕土地制度的新一轮农村改革被提上了日程，从透露出来的信息看，改革的核心内容是将土地承包权长期化甚至永久化，并赋予其出租、抵押、转让和继承的权利。这样一来，土地承包权将更加趋近于成为一项清晰完整的现代产权。此前几年，林权改革已经从试点到全面铺开，获得了良好效果，并得到决策当局的认可，本轮改革实际上是将林权改革延伸到了利益关系更为重大和复杂的耕地。这是自三十年前推行农村家庭承包制以来最重大的改革，将为农民利用市场经济所提供的机会改变自己的命运建立坚实的权利基础和财务条件，将为农村和城镇经济带来新一轮繁荣，实为可喜。

在诸多财产权利中，土地和建于土地之上的住宅，历来是最根本的一项，它为个人和家庭作为独立的市场主体参与经济活动提供了基本的信心和保障，所谓安身立命之本。作为一项现代产权，区别于古代基于等级结构的身份属性，表现为出租、抵押和转让的可流通性是其关键特征，西欧从中世纪封建经济向近代市场经济变迁的过程，正是以土地摆脱封建关系而获得流动性为发端，土地流动随后带动了劳动力流动，最终瓦解了封建结构和人身依附，造就了近代市民社会，为此后的工业革命和经济繁荣建立了基础。

家庭承包制将土地权利落实到个人和家庭，改善了农业生产的决策、激励和约束机制，是一项重大进步，但它把土地权利跟村民身份和户籍关系捆绑在一起，排除了流动性，因而离现代产权还很远。在这一局限下，承包制在起初给农村带来近十年繁荣后，便失去了动力，此后农村与城市的差距越来越大，农民常常在进城寻找机会和荒弃甚至失去土地之间陷入两难：发展的机会在城市，而安身立命之本在农村。结果我们看到：每年春节几亿农民奔波于千山万水之间，大学生宁可自费上学也不愿放弃农村户籍，大批打工者留在农村的孩子只能由祖辈照料，许多农民在老家盖起了三层楼却常年挤在城市多户合住的出租房里。

本轮地权改革将改变这一局面，获得流动性后的土地将通过市场的要素配置功能得到最有效的利用，实现价值最大化，推动农村经济发展的同时，农民的经济地位也将大为改观。比土地作为生产要素得到有效配置更重要的是，现代化的土地产权将成为农民最重要的家庭金融资产，为农民从事各种投资和经营活动提供坚实的金融基础，这一基础，加上近年来村镇银行和小额信贷业的开放，将使这些金融资产的市场价值有机会被发现和利用，这一发展前景，不亚于城市住房产权改革所带来的房地产和住房信贷大繁荣，是激活农村经济的一大契机。

在城市我们看到，一旦住房产权明确并获得流动性，便会催生住房交易市场，从而使住房形成易于观察的市价，而稳定且可观察的市价是银行对资产进行价值和风险评估的基础，银行据此向资产所有者或潜在购买者提供信贷支持。这一价值发现的过程是经济摆脱传统社会那种艰难而缓慢的自我积累而借助现代金融体系获得高速发展的基础，也是各国经济起飞的关键转折所在。住房改革以来，巨额财富似乎一夜之间从地底下冒了出来，建筑、材料、机械、能源等各行业在房地产业带动下延续了近十年的普遍繁荣，奥妙便在其中。

可以期望，地权改革将在农村引发类似的价值发现过程，通过流通，土地的价值将得到有效评估，银行据此可为农民在城市安家就业、子女教育、规模化种植、现代养殖等等投资和经营活动提供信贷支持，帮助他们及早跨过艰难的积累过程，实现高速发展。同时，刚刚起步的村镇银行和小额信贷业，也将伴随这一过程而获得巨大的发展空间。

不过，传闻中的改革方案也有不足之处，土地的流通权仍然被限制在农业和农村以内，变更用途时仍需经过征地环节。很明显，这是为了保证地方财政利益，经过前些年的税制和财政分配制度改革，今天的地方政府已经对土地收益形成严重的财政依赖。这是事实，但并非不可克服，政府的耕地保护政策、城乡规划和土地收益，可以通过对地权转让的实行差异税率来实现，用被动审核和征税来替代主动规划和征地，这样可以让土地流动在更广的范围内得以实现，并且更大程度的让农民分享到价值发现和经济增长所带来的收益。

今年以来，经济遭遇诸多不利，许多行业陷入停滞甚至衰退，整体增长速度也在放缓，不少学者提出了经济刺激方案。比起短期货币、财政和市场介入的刺激方案来，推进制度改革无疑是最好的刺激，通过明确权利来释放个体活力，它没有副作用，不会扭曲市场，也不会加大金融风险。我们期待它在继承包制、出口加工、城市房地产之后，为经济带来新一轮发展浪潮。

当前的宏观经济形势已经让政策制订者陷入了两难困境，一方面是物价上涨和流动性过剩的巨大压力，另一方面是证券和房地产市场的萧条、制造业不景气和增长减速甚至衰退的风险日益显现。为了对付通胀，可用的货币政策几乎已经用尽，剩下的加息措施则会加剧后一方面的风险。对付流动性过剩的QDII等放闸措施由于美元疲软和港股低迷而不见效果，而另一个选项人民币升值一步到位，本来是个好办法，可惜时机已经错过，现在一步到位会严重打击已经不景气的制造业和出口。

那么，还有没有别的手段来应付这一局面，让经济同时避免通胀和衰退两方面的风险？办法是有的，那就是向房地产市场增加土地供给。大量增加供给可以立刻把房价降下来，使更多的人买得起房子，而繁荣的房产销售既可以锁住大量流动性，又保证了银行稳定的低风险利润源，同时又可维持经济快速发展，可谓一举四得。而且，这是一个可以立即见效的办法，政策宣布当日房价就会开始下降，需求就会启动。

前几年，在民众对房价飞涨的高声抱怨之下，政府出台了一系列调控措施，现在，这些措施的确把房价压住了，个别城市甚至开始下跌。但是，这个结果值得欣慰吗？打压房价的初衷是让更多人买得起房子，而不是逼得大家都不买房了然后价格跌下来，现在的情况却恰恰是后一种，紧缩房贷、提高首付、限制二手交易，这些都是打击需求而不是增加供给。

有人争辩说，这是为了打击投机炒作，投机并不反映真实需求，却抬高了房价。这种逻辑是错误的，投机者或许的确没有代表他自己的真实需求，却代表了其他人未来的需求，如果他代表错了，那倒霉赔钱的是他自己。而且，如果你想打击投机，那么增加供给是最佳手段，在供给将大量增加的局势下，没有傻瓜会把手里的闲置土地和闲置房产继续囤积下去。

另一种反对意见是，大量增加房地产用地会破坏既定的耕地保护政策，从而危及粮食安全。这种说法也是错的。房产开发的绝大多数都是在城市建立住宅区，而城市住宅区的居住密度和土地利用率比农村宅基地高得多，所以，在满足相同人口居住需求的前提下，发展城市住宅只会节约而不是浪费耕地，这一逻辑链条中的唯一缺口就是开发和销售环节可能存在土地和房产囤积，但正如前面所说，大量增加土地供给会立刻打击囤积。

那么，实施这一政策有没有障碍？有的。首先反对的可能是已经囤积了大量土地的地产商，这一点暂且按下不表；其次是耕地保护政策的结构，现行的18亿亩指标是按行政区划逐级分解落实的，这种结构与房地产业对土地需求的地理分布极不相配，大城市和工业密集区的用地受到程度不相称的严重限制，这也是前几年这些地方房价暴涨的根源所在。增加供给政策要起到预期的效果，就必须打破耕地指标的逐级分解结构。

但是，另一个问题又来了，如果按土地需求分布重新分配指标，将造成地方政府的财政失衡。经过前期的税制改革，目前地方财政严重依赖土地收益，如果再压缩不发达地区的用地指标，将让这些财政本已十分困难的地方政府陷入绝境。解决这一矛盾的可行方案是允许地区间用地指标有偿调剂，让急需用地的发达地区和大城市补贴其他地方政府财政，以换取用地指标。考虑到土地肥沃度差异等复杂因素，为了确保调剂过程中耕地切实得到保护，中央甚至可以规定一个指标折换率，比如原先分配的100亩土地调剂后换成70亩。

增加供给是对付通胀而又不压制经济增长动力的解决之道，其他东西一时难以增加，而土地是现成的。房改以来，房地产业曾在十年高速增长中身当大任，这一次，但愿它能临危救险，再造繁荣。