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饭文#14: 增加土地供给是解决之道

增加土地供给是解决之道
辉格
2008年4月19日

当前的宏观经济形势已经让政策制订者陷入了两难困境,一方面是物价上涨和流动性过剩的巨大压力,另一方面是证券和房地产市场的萧条、制造业不景气和增长减速甚至衰退的风险日益显现。为了对付通胀,可用的货币政策几乎已经用尽,剩下的加息措施则会加剧后一方面的风险。对付流动性过剩的QDII等放闸措施由于美元疲软和港股低迷而不见效果,而另一个选项人民币升值一步到位,本来是个好办法,可惜时机已经错过,现在一步到位会严重打击已经不景气的制造业和出口。

那么,还有(more...)

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增加土地供给是解决之道
辉格
2008年4月19日

当前的宏观经济形势已经让政策制订者陷入了两难困境,一方面是物价上涨和流动性过剩的巨大压力,另一方面是证券和房地产市场的萧条、制造业不景气和增长减速甚至衰退的风险日益显现。为了对付通胀,可用的货币政策几乎已经用尽,剩下的加息措施则会加剧后一方面的风险。对付流动性过剩的QDII等放闸措施由于美元疲软和港股低迷而不见效果,而另一个选项人民币升值一步到位,本来是个好办法,可惜时机已经错过,现在一步到位会严重打击已经不景气的制造业和出口。

那么,还有没有别的手段来应付这一局面,让经济同时避免通胀和衰退两方面的风险?办法是有的,那就是向房地产市场增加土地供给。大量增加供给可以立刻把房价降下来,使更多的人买得起房子,而繁荣的房产销售既可以锁住大量流动性,又保证了银行稳定的低风险利润源,同时又可维持经济快速发展,可谓一举四得。而且,这是一个可以立即见效的办法,政策宣布当日房价就会开始下降,需求就会启动。

前几年,在民众对房价飞涨的高声抱怨之下,政府出台了一系列调控措施,现在,这些措施的确把房价压住了,个别城市甚至开始下跌。但是,这个结果值得欣慰吗?打压房价的初衷是让更多人买得起房子,而不是逼得大家都不买房了然后价格跌下来,现在的情况却恰恰是后一种,紧缩房贷、提高首付、限制二手交易,这些都是打击需求而不是增加供给。

有人争辩说,这是为了打击投机炒作,投机并不反映真实需求,却抬高了房价。这种逻辑是错误的,投机者或许的确没有代表他自己的真实需求,却代表了其他人未来的需求,如果他代表错了,那倒霉赔钱的是他自己。而且,如果你想打击投机,那么增加供给是最佳手段,在供给将大量增加的局势下,没有傻瓜会把手里的闲置土地和闲置房产继续囤积下去。

另一种反对意见是,大量增加房地产用地会破坏既定的耕地保护政策,从而危及粮食安全。这种说法也是错的。房产开发的绝大多数都是在城市建立住宅区,而城市住宅区的居住密度和土地利用率比农村宅基地高得多,所以,在满足相同人口居住需求的前提下,发展城市住宅只会节约而不是浪费耕地,这一逻辑链条中的唯一缺口就是开发和销售环节可能存在土地和房产囤积,但正如前面所说,大量增加土地供给会立刻打击囤积。

那么,实施这一政策有没有障碍?有的。首先反对的可能是已经囤积了大量土地的地产商,这一点暂且按下不表;其次是耕地保护政策的结构,现行的18亿亩指标是按行政区划逐级分解落实的,这种结构与房地产业对土地需求的地理分布极不相配,大城市和工业密集区的用地受到程度不相称的严重限制,这也是前几年这些地方房价暴涨的根源所在。增加供给政策要起到预期的效果,就必须打破耕地指标的逐级分解结构。

但是,另一个问题又来了,如果按土地需求分布重新分配指标,将造成地方政府的财政失衡。经过前期的税制改革,目前地方财政严重依赖土地收益,如果再压缩不发达地区的用地指标,将让这些财政本已十分困难的地方政府陷入绝境。解决这一矛盾的可行方案是允许地区间用地指标有偿调剂,让急需用地的发达地区和大城市补贴其他地方政府财政,以换取用地指标。考虑到土地肥沃度差异等复杂因素,为了确保调剂过程中耕地切实得到保护,中央甚至可以规定一个指标折换率,比如原先分配的100亩土地调剂后换成70亩。

增加供给是对付通胀而又不压制经济增长动力的解决之道,其他东西一时难以增加,而土地是现成的。房改以来,房地产业曾在十年高速增长中身当大任,这一次,但愿它能临危救险,再造繁荣。