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翘首期盼炸弹

在墨尔本,要想预防你家房子未来被council列入历史遗产名单,最好把它盖的无比平庸……一栋二十年历史估价一千万的房子最近在拍卖前两天被列入名单,比轰炸惨多了,不少city有1/5到1/4的房子已被列入名单,将来打起仗来估计大家都翘首期盼炸弹落到自家屋顶上,呵呵 ​​​​

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在墨尔本,要想预防你家房子未来被council列入历史遗产名单,最好把它盖的无比平庸……一栋二十年历史估价一千万的房子最近在拍卖前两天被列入名单,比轰炸惨多了,不少city有1/5到1/4的房子已被列入名单,将来打起仗来估计大家都翘首期盼炸弹落到自家屋顶上,呵呵 ​​​​
[译文]斯德哥尔摩的租房管制

Rent Control in Stockholm
斯德哥尔摩的租房管制

作者:Alex Tabarrok @ 2015-7-24
译者:Marcel ZHANG(@马赫塞勒张)   校对:史祥莆(@史祥莆)
来源:Marginal Revolution, http://marginalrevolution.com/marginalrevolution/2015/07/rent-control.html

Here’s an interesting letter from “Stockholm” to Seattle:

这儿有封“斯德哥尔摩”写给西雅图的信,很有意思:

Dear Seattle,

亲爱的西雅图:

I am writing to you because I heard that you are looking at rent control.

听说你正在着手租房管制,特此来信。

Seattle, you need to ask your citizens this: How would citizens like it if they walked into a rental agency and the agent told them to register and come back in 10 years?

西雅图,你该问问你的市民们:如果他们走进一个租房中介却被告知十年后再来登记,他们将作何感受?

I’m not joking. The image above is a scan of a booklet sent to a rental applicant by Stockholm City Council’s rental housing service. See those numbers on the map? (more...)

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Rent Control in Stockholm 斯德哥尔摩的租房管制

作者:Alex Tabarrok @ 2015-7-24 译者:Marcel ZHANG(@马赫塞勒张)   校对:史祥莆(@史祥莆) 来源:Marginal Revolution, http://marginalrevolution.com/marginalrevolution/2015/07/rent-control.html Here’s an interesting letter from “Stockholm” to Seattle: 这儿有封“斯德哥尔摩”写给西雅图的信,很有意思:
Dear Seattle, 亲爱的西雅图: I am writing to you because I heard that you are looking at rent control. 听说你正在着手租房管制,特此来信。 Seattle, you need to ask your citizens this: How would citizens like it if they walked into a rental agency and the agent told them to register and come back in 10 years? 西雅图,你该问问你的市民们:如果他们走进一个租房中介却被告知十年后再来登记,他们将作何感受? I’m not joking. The image above is a scan of a booklet sent to a rental applicant by Stockholm City Council’s rental housing service. See those numbers on the map? That’s the waiting time for an apartment in years. Yes, years. Look at the inner city – people are waiting for 10-20 years to get a rental apartment, and around 7-8 years in my suburbs. (Red keys = new apartments, green keys = existing apartments). 我可没开玩笑啊。上图是一张斯德哥尔摩市议会派发给租房申请人的宣传册扫描件。看见地图上那些数字了吗?那是租一间公寓所需等待的年数,没错,是年数。看看市中心,人们需要等上个一二十年才能租到一间公寓,而在郊区也要七八年的时间。(图中红钥匙指新公寓,绿钥匙指现有公寓。) Stockholm City Council now has an official housing queue, where 1 day waiting = 1 point. To get an apartment you need both money for the rent and enough points to be the first in line. Recently an apartment in inner Stockholm became available. In just 5 days, 2000 people had applied for the apartment. The person who got the apartment had been waiting in the official housing queue since 1989! 斯德哥尔摩市政府目前有个官方住房队列,在这个队列中耗上一天就赚得一个“租房点”。为了租到一间公寓,你既要准备好租金,还要赚足“租房点”才能熬到队伍前头。最近有处位于斯德哥尔摩市中心的公寓开放租赁了。仅在5天之内,有多达2000人前来申请。最终租到这间房的那个人,可是早在1989年就已经在官方住房队列里候着了!
(上图红字:近两千人仅为一间房而苦苦守候!) In addition to Soviet-level shortages, the letter writer discusses a number of other effects of rent controls in Stockholm including rental units converted to condominiums and a division of renters into original recipients who are guaranteed low rates and who thus never move and the newly arrived who have to sublet at higher rates or share crowded space. All of these, of course, are classic consequences of rent controls. 除了这种“苏联式短缺”之外,上述致函者还讨论了斯德哥尔摩的租房管制所造成的其他影响,包括:出租单元被转变成了公寓楼,还有将租客们分成先来的原始租客和后到的转租客这一效果,前者因为有着安享低房租的保证,因而绝不会自动搬走,而后者却不得不以更高的租价从这些二房东那里转租,或是选择与他们合租而忍受拥挤。上述一切,自然都是租房管制所造成的典型后果。 Addendum: More details on Sweden’s rent-setting system can be found here, statistics (in Swedish) on rental availability in Stockhom are here and a useful analysis of the Swedish housing crisis with more details on various policies (e.g. new construction is exempt for 15 years but there isn’t nearly enough) is here. 附录:欲了解有关瑞典的租金厘定体系的更多细节,请点击这里,有关斯德哥尔摩可租房屋的统计数据(瑞典语)请点击这里,一份关于瑞典住房危机的有用分析,其中含有有关诸多政策的细节(比如:新修建筑获免税已有15年,而建筑却仍供不应求【编注:此句意思不确定,exempt不知所指为何:exempt from what?】)请点击这里。 Jenkins wrote a comprehensive review of the literature on rent controls in 2009 that echoed what Navarro said in 1985 “the economics profession has reached a rare consensus: Rent control creates many more problems than it solves.” Jenkins在2009年写过一篇有关租房管制的文献综述,与Navarro早在1985年时所言不谋而合:“经济学界难得达成了一个共识:租房管制无异于饮鸩止渴。” Hat tip to Bjorn and Niclas who confirmed to me the situation in Stockholm and to Peter for the original link. 特别感谢Bjorn和Niclas,他们向我证实了斯德哥尔摩的实际情况;另外也要感谢Peter,是他为我提供了原始链接。 (编辑:辉格@whigzhou) *注:本译文未经原作者授权,本站对原文不持有也不主张任何权利,如果你恰好对原文拥有权益并希望我们移除相关内容,请私信联系,我们会立即作出响应。

——海德沙龙·翻译组,致力于将英文世界的好文章搬进中文世界——

[译文]住房管制在澳洲创造了奇迹

Are Aussie housing regulations the dumbest rules on Earth?
澳洲的房屋管制是否是世界上最愚蠢的规定?

作者:Scott Sumner @ 2015-6-7
译者:混乱阈值 (@混乱阈值)
校对:小册子(@昵称被抢的小册子)沈沉(@你在何地-sxy)
来源:TheMoneyIllusion, http://www.themoneyillusion.com/?p=29551

Commenter Colin Docherty sent me an article on the Reserve Bank of Australia’s counterproductive attempt to hold down house prices with tight money:

评论员Colin Docherty发给我一篇关于澳大利亚储备银行试图用紧缩银根这种适得其反的手段来抑制房价的文章:【译注:作者收到的文章地址http://www.afr.com/real-estate/residential/housing-bubble-compels-rba-to-hold-rates-at-225pc-20150407-1mfyvh

The Reserve Bank of Australia’s surprise decision to defer its widely anticipated April rate cut for at least another month might have been inf(more...)

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Are Aussie housing regulations the dumbest rules on Earth? 澳洲的房屋管制是否是世界上最愚蠢的规定? 作者:Scott Sumner @ 2015-6-7 译者:混乱阈值 (@混乱阈值) 校对:小册子(@昵称被抢的小册子)沈沉(@你在何地-sxy) 来源:TheMoneyIllusion, http://www.themoneyillusion.com/?p=29551 Commenter Colin Docherty sent me an article on the Reserve Bank of Australia’s counterproductive attempt to hold down house prices with tight money: 评论员Colin Docherty发给我一篇关于澳大利亚储备银行试图用紧缩银根这种适得其反的手段来抑制房价的文章:【译注:作者收到的文章地址http://www.afr.com/real-estate/residential/housing-bubble-compels-rba-to-hold-rates-at-225pc-20150407-1mfyvh
The Reserve Bank of Australia’s surprise decision to defer its widely anticipated April rate cut for at least another month might have been influenced by the increasingly pricey housing market, which it regards as posing a real “dilemma”. 外界普遍预期澳大利亚储备银行将在四月份降息,但其却出人意料地决定将降息往后推迟至少一个月。此举可能是受了房价日趋上扬的影响。在储备银行看来,房价的不断上涨让他们陷入了真正的“两难处境”。 According to UBS, in March the ratio of Australian dwelling prices-to-disposable household incomes equalled – and is presently surpassing – the previous record of 5.3 times set back in September 2003. And they predict it will climb further. 根据瑞士联合银行(UBS)给出的数据,三月份澳洲的住房价格与可支配家庭收入比已经追平——并且正在赶超——2003年9月创下的5.3倍的纪录。而且上升势头可能还会持续。
As a result, Aussie inflation is now sliding far below the 2.5% target, and unemployment has been climbing. This is the same policy the Fed tried in 1929. This is the same policy the Riksbank tried in 2010.  Do central bankers ever learn? 结果,澳洲目前通胀率远低于2.5%的目标,而失业率则一直在攀升。同样的经济政策,美联储(Fed)在1929年就用过了,瑞典中央银行(Riksbank)在2010年也用过了。中央银行的银行家们就不会吸取教训吗? Back in 2009 I ridiculed the idea of bubbles by pointing out that while all the English speaking countries had seen huge house price surges in the early 2000s, only the US and Ireland saw a crash.  Australian prices were particularly robust. But despite the bubblemongers being wrong about these countries, they continued to insist it was all a bubble. 2009年时我就嘲笑过那些认为房市存在泡沫的观点,那时我指出,尽管在本世纪头几年所有英语国家的房价都迅猛上涨,但只有美国和爱尔兰的房市出现了崩盘。而澳大利亚的房价尤其坚挺。尽管那些泡沫论贩子对这些国家的房市判断出错,他们依然坚持房地产市场全是泡沫。 OK, I can sort of understand how people could make that mistake in 2009. But now, six years later, Australian house prices are still up at the same lofty levels.  Is the term “bubble” now so elastic that it can fit a house price boom that’s occupied virtually the entire 21st century? 好吧,人们在2009年犯错还算情有可原。然而六年后的今天,澳大利亚的房价依然处在同样的高位。如果整个21世纪至今几乎一直在延续的房价上涨还能叫做是“泡沫”,那“泡沫”这个词的弹性也太大了吧? How about if prices are still high in 2020—will it still be a bubble?  How about 2030?  How about 2050? Of course the bubblemongers will refuse to answer these questions because like soothsayers they always want an “out” if their predictions fail.  They always want to be able to say; “You just wait and see.” 如果房价在2020年依旧很高,还是泡沫吗?2030年呢?2050年呢?当然这些泡沫论贩子会拒绝回答这些问题,因为他们就像算命先生那样,总能为自己失败的预言找到托词。他们永远会说:“你等着瞧好了。” And how about those people who said Bitcoin was a bubble at $25?  I’m will to buy coins from you guys at twice the price you said was a bubble back then. 那么那些在比特币价值25美元的时候说出现了泡沫的人怎么样了?我愿意用当初你们说是泡沫的价格的两倍跟你们购买比特币。 I still haven’t gotten to the dumbest policy on Earth.  Australia is the size of the continental US, with a population smaller than Texas.  Like Texans, Aussies should be able to afford comfortable single-family homes.  But in the right column of the article linked to above, I see links for these articles: 目前为止我还没说到地球上最愚蠢的政策呢。澳大利亚的国土面积和美国本土一样大,人口比德克萨斯州还少。和德州人一样,澳洲人应该能够买得起舒适的独户住宅。然而就在前面提到的文章的右边栏上,我看到了以下这些文章的链接:
  • Australia becoming a nation of landlords
  • 澳大利亚成了地主的国家
  • http://www.afr.com/real-estate/residential/australia-becoming-a-nation-of-landlords-20150605-ghhjpi
  • Melbourne developer experiments with micro-apartments, sliding walls
  • 墨尔本的房屋开发商尝试建造带滑动墙的微型公寓
  • http://www.afr.com/real-estate/residential/sliding-walls-tiny-apartments-and-how-to-solve-the-housing-shortage-20150605-ghgfmz
I can visualize microapartments in Hong Kong, but Australia? Are the zoning regulators there sadists?  What would cause an otherwise sensible country to have such insane housing rules that Sydney would end up with some of the highest land prices on Earth? 我能想象香港的微型公寓,但在澳洲建造微型公寓?澳洲土地规划者是施虐狂吗?是什么让这个本来理智的国家有如此疯狂的房屋规定,以致于悉尼要跻身世界上地价最贵的城市之一? Milton Friedman said: 米尔顿·弗里德曼说过:
If you put the federal government in charge of the Sahara Desert, in 5 years there’d be a shortage of sand. 如果你让联邦政府负责管理撒哈拉沙漠,五年之内沙子就会短缺。
Well the Australian government was put in charge of land use in a country the size of the Sahara, and now they have microapartments. 好吧,人们让澳洲政府负责管理面积相当于撒哈拉沙漠的土地使用,于是现在就有了微型公寓。 I’m begging regulators there to make me look like a fool.  Pop that nonexistent housing bubble by changing the fundamentals.  Give landowners the freedom to build, like they have in Germany.  Please, make me look like a fool. 我倒是希望澳洲的监管者们能让我看起来像个笨蛋。通过改变经济基本因素来戳破那根本不存在的房市泡沫吧。像德国那样给予土地所有者建造房屋的自由吧。拜托了,让我看起来像个笨蛋吧。 (编辑:辉格@whigzhou) *注:本译文未经原作者授权,本站对原文不持有也不主张任何权利,如果你恰好对原文拥有权益并希望我们移除相关内容,请私信联系,我们会立即作出响应。

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[译文]年轻人受了多少苦

How much the young suffer
年轻人受了多少苦

作者:C.W. @ 2015-7-17
译者:史祥莆(@史祥莆)
校对:Marcel Zhang
来源:Economists,http://www.economist.com/blogs/freeexchange/2015/07/housing-britain

BRITONS are obsessed with home-ownership; but it is getting less and less common.

英国人迷恋房屋所有权,但这种情形越来越不普遍。

BRITONS are obsessed with home-ownership; but it is getting less and less common. A new note from Neal Hudson of Savills, an estate agent, points out that “the share of households owning their home peaked in 2003 at 71% […] and has been in decline since.” But the crucial point, as Mr Hudson goes on to explain, is that things look rather different when splitting up the data by age group.

英国人迷恋房屋所有权,但这种情形越来越不普遍。一份来自房地产中介Neal Hudson of Savills的记录表明:“拥有房屋所有权的比例在2003年达到最高点71%,并在此后下降。” Hudson先生继续解释,但关键点在(more...)

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How much the young suffer 年轻人受了多少苦 作者:C.W. @ 2015-7-17 译者:史祥莆(@史祥莆) 校对:Marcel Zhang 来源:Economists,http://www.economist.com/blogs/freeexchange/2015/07/housing-britain BRITONS are obsessed with home-ownership; but it is getting less and less common. 英国人迷恋房屋所有权,但这种情形越来越不普遍。 BRITONS are obsessed with home-ownership; but it is getting less and less common. A new note from Neal Hudson of Savills, an estate agent, points out that "the share of households owning their home peaked in 2003 at 71% [...] and has been in decline since." But the crucial point, as Mr Hudson goes on to explain, is that things look rather different when splitting up the data by age group. 英国人迷恋房屋所有权,但这种情形越来越不普遍。一份来自房地产中介Neal Hudson of Savills的记录表明:“拥有房屋所有权的比例在2003年达到最高点71%,并在此后下降。” Hudson先生继续解释,但关键点在于,当按照年龄层划分人群之后,情况就完全不同了。 20150725_woc138The chart uses data from the Council of Mortgage Lenders and shows Britain's home-ownership by age. Even seasoned watchers of Britain's housing market are surprised by how dramatic it is. 这张使用了来自抵押贷款委员会(Council of Mortgage Lenders)的数据的图表显示了不同年龄段英国人的房屋所有率。即使是资深的英国房地产观察者,也吃惊于它所呈现出的戏剧性。 The pathetic rates of home-ownership among young people in Britain may be down to the country's crazy property prices, particularly in London where lots of young people live. (The economic problems associated with London's housing market are explained in this week's issue). 英国年轻人可悲的房屋拥有状况可能是疯狂的房价导致的,尤其是众多年轻人居住的伦敦。(与伦敦房产市场相关的经济问题在本周的刊物上有所解释)。 And other factors, not related to prices, may be at play. More young Britons are spending a long time at university, driving up the age they get their first job. And younger generations are more likely to move around to find work than the old; renting gives them the flexibility to do this. 此外,其他非价格因素可能也在发挥着作用。更多的英国年轻人在大学度过更长时光,抬高了他们初次工作的年龄。另外年轻一代相比年长者更容易四处迁徙寻找工作,而租房为他们提供了这么做所需要的灵活性。 (编辑:辉格@whigzhou) *注:本译文未经原作者授权,本站对原文不持有也不主张任何权利,如果你恰好对原文拥有权益并希望我们移除相关内容,请私信联系,我们会立即作出响应。

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[饭文]从学区房看教育市场

从学区房看教育市场
辉格
2013年3月1日

国内富裕阶层向欧美移民的热潮持续高涨,甚至已对北美一些地方的房价产生了引人注目的影响;去年,在美国的外籍购房者中,来自中国人已成为仅次于加拿大人的第二大买家;近日还传出了万科开始进入美国住宅市场的消息,据说也是以华人买家为重点发展对象。

许多人移民或者去美国买房,主要是为孩子考虑,希望他们得到好的教育,更希望他们能在一个良好的社会文化环境中成长和生活,远离那个让他们大为失望却又无力改变的环境,这样,他们在挑选房产时,自然会将所处学区的学校质量列为优先考虑,受传统影响,华人父母普遍很重视孩子教育,因而这方面尤为关(more...)

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从学区房看教育市场 辉格 2013年3月1日 国内富裕阶层向欧美移民的热潮持续高涨,甚至已对北美一些地方的房价产生了引人注目的影响;去年,在美国的外籍购房者中,来自中国人已成为仅次于加拿大人的第二大买家;近日还传出了万科开始进入美国住宅市场的消息,据说也是以华人买家为重点发展对象。 许多人移民或者去美国买房,主要是为孩子考虑,希望他们得到好的教育,更希望他们能在一个良好的社会文化环境中成长和生活,远离那个让他们大为失望却又无力改变的环境,这样,他们在挑选房产时,自然会将所处学区的学校质量列为优先考虑,受传统影响,华人父母普遍很重视孩子教育,因而这方面尤为关切。 对于现代孩子,接受文化驯化而成为社会人,并确立自身人格的那个阶段,基本上都在学校度过,特别是在政府推行的国民教育体系,很大程度上将孩子封闭在固定年限和模式的学校环境中之后,在希望孩子成为一个什么样的人这个重大问题上,家长所能做的选择,也就只有择校了。 即便那些在这点上不甚苛求、也没有特定期待的家长,也总会希望孩子不要成为某些样子,因而总是对孩子即将成长于其中的环境有所选择;一所好学校的好处倒未必在于给孩子教了些什么,而更在于将什么样一群孩子聚在了一起,为这个孩子世界的自组织过程提供了一种外部条件,后者将影响从这一自组织过程中发展出何种价值取向和伦理规范,而这些将构成孩子们未来人格的一部分。 生活是个竞技场,而成长过程是在为未来社会生活做演练,因而孩子们总是善于为自己搭建模拟竞技场,也总是能找到让竞技得以展开的题材,然而不同的题材会导向不同的价值观和伦理,而正是在这一点上,外部环境得以施加影响。 假如高年级大孩子都在为离校后进入街头帮派并在其中占得优势地位做准备,那么与此相应的竞赛格局就会向下渗透到小孩子中,比谁打架更凶狠、谁能控制更多小弟、谁有大哥罩着,这些就会孩子们感受自身成就的价值标准,而帮派伦理就会主导孩子世界的互动关系和社会结构。 显然,只要可能家长都会避开这样的学校,以及孕育这种学校的社区,不过,尽管对哪些是避之唯恐不及的烂学校人们看法较为一致,但在何种学校才最理想这个问题上,看法却是五花八门,尤其是当涉及到宗教、种族、东西文化差异和对待各种传统习俗的态度时,分歧更是难以调和。 所以一个理想的教育体系应为家长保留充分的选择机会,并且让作为供方的学校和办学者对家长的意愿和选择做出反应,才能满足千差万别的教育需求,然而各国目前普遍施行的公立教育制度下,这样的选择机会却十分有限,在美国,尽管有不少私立学校,但选择私校意味着在交税之外额外又交了笔学费,只有富人才负担得起。 不过,相比中国的由行政当局统一分配教育经费相比,美国的学区制留给家长的选择机会相对多一些,由于它的激励回路更短,对学校的激励约束效果也更直接;每个学区的学校经费由区内业主的房产税供养,低于最低标准的不足部分由州政府资助,而超出部分可由学区自主支配,对于这笔经费的使用,业主们保留了最终的决定权,至少在重大事项上。 正是这一自主支配的部分构成了激励条件,办得好的学校能为学区吸引来更多买房者,抬高房价,从而提高房产税并获得更多教育经费,学区甚至能说服业主们提高税率或发行债券来获得改进所需的资本;相比之下,中国家长虽然也可以通过购买房产获得进入好学校的机会,但既不能影响经费使用,也不能确信买房之后学校不搬走,因而这种选择机会远不如学区制可靠。 但是,与完全由私立学校组成的自由教育市场相比,学区制所提供的选择毕竟有限,首先,对那些房产税额低于最低标准的贫穷社区,激励条件完全丧失,因为无论业主和家长评价如何,他们总能从州政府得到补贴,因而能够支配的经费是恒定的,与教学质量和学区口碑无关。 其次,学区制下虽让家长可以选择学校,但供方仍是政府办的国企,类似于电信业,国企间虽也有竞争,但创新意愿和能力皆远不如私企,不会去探索尝试各种可能的办学方式,更不会冒政治风险去试验一些只有少数家长认同的非主流教育理念。  
[饭文]港府楼市新政难有成效

港府楼市新政难有成效
辉格
2012年11月6日

上月末,港府实施了一系列楼市调控措施,包括延长转售印花税证实时限并提高税率,向境外和公司买房者开征15%的买方印花税,这是现届特首今年7月上任后推出的第三轮楼市新政,8月的第一轮重在扩大供给,9月的第二轮收紧了第二套购房者的按揭条件,此轮更启动了税收杠杆。

从市场热度看,新政的效果可谓立竿见影,推出一周后,看房人数下降了20%,成交更近乎冻结,买家普遍转入观望,内地买家几乎绝迹;然而,该政策所宣称的最终目标:拉低房价和租金,让本地人买得起、住得起房子,则是另一码事了,没有什么理由(more...)

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港府楼市新政难有成效 辉格 2012年11月6日 上月末,港府实施了一系列楼市调控措施,包括延长转售印花税证实时限并提高税率,向境外和公司买房者开征15%的买方印花税,这是现届特首今年7月上任后推出的第三轮楼市新政,8月的第一轮重在扩大供给,9月的第二轮收紧了第二套购房者的按揭条件,此轮更启动了税收杠杆。 从市场热度看,新政的效果可谓立竿见影,推出一周后,看房人数下降了20%,成交更近乎冻结,买家普遍转入观望,内地买家几乎绝迹;然而,该政策所宣称的最终目标:拉低房价和租金,让本地人买得起、住得起房子,则是另一码事了,没有什么理由让我们相信新政能够达到这样的目标。 向境外和公司买家征收高额印花税,意在将近年来积极在香港置业的内地买家排挤出市场,减少需求从而拉低价格,但是,这些内地买家大都是投资客而非自住者,因而减少其需求不会降低租金,相反,假如新政果真压低了房价,它会抬高租金,因为它减少的是买房需求而非居住需求,实际上,那些买而不住的投资者,是在用自己的资金为那些租得起但买不起的房子的人增加供给,所以新政至少不会让本地人更住得起房子。 那么,新政是否能让本地人更买得起房子呢?仅在单个房产开发销售周期内有可能,已经建成的存量房,在交易量大幅萎缩的情况下,开发商可能迫于资金压力而降价,从而让一些买家捞到便宜,但这种便宜是一次性的,而捞到它的通常是富人,因为受新政影响的主要是高端住宅,而且开放商在被迫出货时会倾向于全额现金支付者,所以这些便宜很少能落到住房最终需求者手里,也不会改变均衡房价水平。 从更长期看,由于新政所打击的是非自住的投资需求,因而只要房产与其他投资品之间存在足够替代性,并且房价预期分布正常,新政就不会拉低房价,因为当受阻的内地投资者将投资转向其它资本品之后,若房价因此而降低,房产将对本地非自住投资者变得更有吸引力,从而吸引后者接替前者所腾出的投资机会,只要这种替代是顺畅无阻的,房价最终将被拉回均衡水平。 有几个原因可能对上述替代构成阻力从而让均衡低于新政之前,一是香港存在资本流动障碍因而让替代无法实现,二内地投资者对香港房产的估值高于本地投资者,这意味着两者拥有非常不同的信息条件,二是本地投资者缺乏足够的资金,可是这两点看上去都无法成立,香港资本流动很自由,也没有理由相信内地投资者掌握着特殊的秘密,或在估值上表现的特别非理性,而香港本地投资者的资金也是充裕的,他们在境内境外拥有大量随时可转向房产的高流动性资产,尤其在当前经济低迷状态下,许多资本都已从低流动性的实业中退出而处于高流动性状态。 需要强调的是,这里比较的是房产作为投资品的可替代性和估值一致性,而不是作为消费品的偏好和支付意愿,对于后者,内地买家当然可能有着本地人所无法替代的特殊偏好,但这种特殊性只会影响自住买家的行为,因而与这里的分析无关,不过,许多认为长期房价会因新政而降低的评论,或许正是基于这一混淆而得出的。 从另一个角度或许更容易理解,为何此类调控措施不可能改变香港本地居民的购房和居住条件:众所周知,香港非常拥挤,同等价格下的居住条件很差,这意味着,本地人宁愿忍受如此恶劣居住条件而仍选择住在香港,一定在其他方面得到了补偿,诸如消费便利性、文化吸引力、就业和经营机会等等。 现在考虑那些处于边际位置的人,对于他们,若其他条件不变,房价再涨,或房价不变,其他条件恶化,他们都会迁离,既然调控政策不会影响其他条件,那么边际定居者所能接受的最坏居住条件就是一样的,也就是说,无论怎么调控,只要其他条件不变,政府旨在帮助的那些居住条件最差的阶层的状况都不会改变,除非调控政策能恶化居住以外的其他条件。 当然,这一分析假设了居民会对综合定居条件作出充分的反应,从而让定居规模具有足够的弹性,有几个因素会降低该弹性,比如当地居民绝大多数由强烈地理文化偏好的安土重迁者或形成了巨额特化资产因而难以迁居的人组成,或者人口流动受严格管制,而实际上,香港是高度流动性的国际大都市,既有大量外籍居民,也有大量持本地护照但居住于境外的市民,因而具有很好的定居弹性,足以让调控政策归于无效。  
[微言]房产调控

【2012-07-22】

@whigzhou: 房产调控的真实意图可能是强制地方政府“缓卖保价”,以免其土地财政突然破产,限产保价的卡特尔很难自发组成,总会有背叛者,中央政府出面限制则有可能。假如存在一个“房价在十几年后必将下跌,土地财政将随之破产”的预期,提前实施保价政策对政府而言是理性的

@whigzhou: 当然,前提是土地供给在城市之间存在替代性,尽管作为消费品的房产,城市间替代性不大,但作为投资品,替代性不小。

@王立st: 请教:前提是不是“十几年后财政紧张→卖地→放开供给→房价下降”?

@whigzhou: 不是,如果各地都有未来房价会下降的预期,就会抢着(more...)

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【2012-07-22】 @whigzhou: 房产调控的真实意图可能是强制地方政府“缓卖保价”,以免其土地财政突然破产,限产保价的卡特尔很难自发组成,总会有背叛者,中央政府出面限制则有可能。假如存在一个“房价在十几年后必将下跌,土地财政将随之破产”的预期,提前实施保价政策对政府而言是理性的 @whigzhou: 当然,前提是土地供给在城市之间存在替代性,尽管作为消费品的房产,城市间替代性不大,但作为投资品,替代性不小。 @王立st: 请教:前提是不是“十几年后财政紧张→卖地→放开供给→房价下降”? @whigzhou: 不是,如果各地都有未来房价会下降的预期,就会抢着在降价之前多卖地,结果就会把地方财政在短期内膨胀得很大,而降价也会提前到来,于是崩的很惨 @王立st: 要不想不出房价为啥会下降。 @whigzhou: 买房主力人群每年缩减几百万是什么结果? @王立st: 农村涌向城市虽然减少,但之前的很多没买房,算下来十几年够吗? @whigzhou: 目前还没进城的人,未来进城也多半不会买房,而是投靠儿女,或住进养老院,或者坟墓 @称昵有没: 欧美发达国家早就完成城市化,且人口增速很低,但中心城市的房价也出现过较长时期的温和上涨 @whigzhou: 1)北上广核心区可能没问题,但土地财政的大部分依赖者会有麻烦;2)欧美国家没有几个经历过这样的人口逆转;3)别国地方政府对土地财政的依赖度和随之而自动膨胀的程度,恐怕都不如这里的 @whigzhou: 4)美国城市因土地泡沫破裂而破产的,甚至城市整个消失的,并不少见 @whigzhou: 第3点解释一下,贵国财政是无约束财政,会自动膨胀,想尽办法把弄到手的钱花光,并且,随财政而同时膨胀的,是相应的财政依赖集团的规模,这个只能慢慢缩减,突然缩减,半数马仔一下丢饭碗,会内讧的 @称昵有没 辉格先生是否认同这种推测:“中央改革的一个方向是逐步破解土地财政,逐步减员(减少公务员即财政负担)增效,一步步的将原来所有由国家负担体制转为由市场(即个人)负担的体制” @whigzhou: 没看出这趋势,到今天还认为该政府有市场化改革意愿的人,是生活在朝鲜吧? @whigzhou: 对土地财政的担忧是有的,但那与市场不市场无关,是怕各寨扩张过度,到时候养不起会有麻烦  
饭文#Z4:群租问题应由社区自己处理

群租问题应由社区自己处理
辉格
2012年5月14日

上周,北京市住建委公布了一份有关出租房管理的条令草案,征求公众意见,条令规定房屋出租须以“间”为最小租赁单位,每间最多居住两人,厨房卫生间阳台地下室不得单独出租用于居住,租客人均居住面积不得低于五平米;显然,这些规定都是针对近年来屡有争议的群租现象,新规定全面封堵了群租的所有可能方式。

确实存在大量对群租的抱怨,一个原本宁静的小区,在涌入大量群租者之后,难免变得越来越拥挤嘈杂,卫生和安全状况也大不如前,社区的品位也被拉低了,老住户们因此觉得自己的生活质量受到损害,甚至房产价值也被贬低了,这是情有可原的。

可是,群租得以实行,离不开房东的许可,假如房东不愿意,完全可以在契约中加以禁止,而许(more...)

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群租问题应由社区自己处理 辉格 2012年5月14日 上周,北京市住建委公布了一份有关出租房管理的条令草案,征求公众意见,条令规定房屋出租须以“间”为最小租赁单位,每间最多居住两人,厨房卫生间阳台地下室不得单独出租用于居住,租客人均居住面积不得低于五平米;显然,这些规定都是针对近年来屡有争议的群租现象,新规定全面封堵了群租的所有可能方式。 确实存在大量对群租的抱怨,一个原本宁静的小区,在涌入大量群租者之后,难免变得越来越拥挤嘈杂,卫生和安全状况也大不如前,社区的品位也被拉低了,老住户们因此觉得自己的生活质量受到损害,甚至房产价值也被贬低了,这是情有可原的。 可是,群租得以实行,离不开房东的许可,假如房东不愿意,完全可以在契约中加以禁止,而许多房东愿意接受群租,甚至将房间分隔和装修的适合群租,显然是因为群租能带来更高的租金,而按照欧文·费雪的理论,资产价值就是未来租金流的折现,这样,群租不是会让房产增值吗? 假如群租确实提高了租金,那么老住户的抱怨或许只是反映了这样一个事实:要享受以往的宁静、宽敞、或社区品位,现在比过去需要支付更高的价格,或者只能搬到更偏僻的地方了,而这让人感觉不爽;如果这位老住户也是租客,那么这一抱怨便与权利无涉,一件他原本享用着的商品变得昂贵了,这种事情再平常不过了。 如果抱怨的老住户是自住的房主,那么群租带来的结果便是:他的房产虽然增值了,却不再是他自己想住的那种,那么,为何他不把房子卖掉或者和其他房东一样群租出去,然后换个地方住呢?这样不是既可获得资产增益,又可满足居住偏好吗?这就涉及到费雪理论所没有考虑的交易费用和资产特化([[asset specificity]])这两个因素了。 交易有成本,而在现行制度下,房产交易的成本更是比普通商品的高出很多,很可能超出上述租金上涨所带来的资产增值;其次也更重要的是,老住户们已经积累了大量围绕房产而形成的特化资产,特化的意思是:这些资产只对他是有价值的,因而一旦转让就丧失了,或者,即便存在同样认可这些价值的人,也无法以合理的成本从茫茫人海中找出来,并达成交易。 在一个特定社区居住多年的住户,可能在社区内经营着生意,或者在附近找了工作,孩子可能已在附近入学,家人已熟悉、习惯或喜欢上了附近的商店、餐馆或娱乐场所,也在社区内结实了许多友善而易于相处的邻居、牌友、球友、票友,而住宅内的装修和家具也都是按自己的需要和风格来配置的,所有这些都是无法转让、却又很有价值的特化资产。 所以,考虑到交易费用和资产特化,群租尽管能提高租金,却仍可能对一部分老住户造成切实的损害;问题是,损害未必是侵权,我每天都去的那家餐馆关门也会对我造成损害,这取决于住户是否能合理的预期此类损害不会发生,换句话说:保有所居住社区原有的安宁和宽敞是不是他的权利?他的邻居们是否有义务确保维持这一状态? 假如业主们在最初建立社区时,便已通过订立契约相互施加了约束,或者该社区长久以来已经形成了制止群租行为的固有习俗,那么群租便是对业主既有权利的侵犯;或者,业主契约中虽未明文规定不许群租,但已授予了业主委员会制止群租所必需的干预权,那么群租仍可得到制止;显然,这些条件是否成立,每个社区是不同的,其中大部分恐怕难以成立,所以,对群租行为的约束,应交由每个社区的业主自治机构按其习俗和契约来处理,而不应由政府强行统一规定。
饭文#Y0:房价调控打压的是真实需求

(挣钱应景文,意思不大)

房价调控打压的是真实需求
辉格
2012年3月21日

央行最近发表了对50个城市居民储户资产配置倾向的最新季度调查报告,显示储户的房地产投资意愿已降至1999年以来的最低点;对此状况,金融业大概早已心知肚明,无奈之下,一些省份的银行已开始放松房贷条件;实际上,自从限购措施推出以来,无论是新房还是二手房的交易量都已大幅萎缩,上述调查不过是再次确认了这一事实。

多年来,那些主张对房地产市场进行调控的人,无数次信誓旦旦的告诉我们,高房价是一种泡沫,是投机炒作的结果,并(more...)

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(挣钱应景文,意思不大) 房价调控打压的是真实需求 辉格 2012年3月21日 央行最近发表了对50个城市居民储户资产配置倾向的最新季度调查报告,显示储户的房地产投资意愿已降至1999年以来的最低点;对此状况,金融业大概早已心知肚明,无奈之下,一些省份的银行已开始放松房贷条件;实际上,自从限购措施推出以来,无论是新房还是二手房的交易量都已大幅萎缩,上述调查不过是再次确认了这一事实。 多年来,那些主张对房地产市场进行调控的人,无数次信誓旦旦的告诉我们,高房价是一种泡沫,是投机炒作的结果,并未体现“真实需求”,现在,需求已经是被打压下来了,交易量也萎缩了,然而同时,房价却并未下降多少,那么我们就有必要问问:你们反复宣称的泡沫究竟在哪里?请问有谁见过世上有什么泡沫能如此坚韧,乃至在交易大幅萎缩、市场景气度如此黯淡的情况下仍不破裂?这般坚韧如牛皮的泡沫,还能不能被叫做泡沫? 其实,当调控政策从宏观措施转向对个人的直接限购时,调控派就已经用行动承认了他们对泡沫的误判,因为投机和泡沫根本不能成为限购的理由,历史上配额限购这种管制措施也从未被用来对付泡沫(无论它是否有效),相反,它从来都是用来对付短缺的,宏观调控的老祖宗桑弘羊便已懂得,对付投机和泡沫的方法是平准:在价格过高时向市场投放储备,而且政策当局恰恰拥有相应调控手段:它控制着绝大部分土地储备。 即便你认为泡沫不是或不仅由供需关系所推动,而是流动性泛滥的结果,那也只须收紧银根,或单独控制流向房地产的货币,而无需限购,因为限购措施直接违背了调控政策所宣称的宗旨:让更多的消费者买得起、住得到房子;所以,只有你的调控目标仅仅是打压房价和房地产业本身,而不是让老百姓真正拥有房产,限购才说的通。 不妨从另一个角度考虑这个问题:既然交易量萎缩了,必定有部分潜在交易者退出了市场,假如退出的主要是投机者,那么按泡沫论,大批炒家的离场必定导致价格暴跌,而实际上价格并未暴跌,所以即便按泡沫论观点,离场的也只能是有实际居住需求的消费者或长期投资者,换句话说,最近一轮调控所打压的,是真实需求,而假如泡沫论不成立,那么绝大多数需求本来就是真实的,根本无需调控。 假如调控是必须且成功的,那么,其结果应该是房价下降了,更多的人买得起了,因而交易量上升了,而不是相反:大家都不买房子了,所以房价才下跌了,然而我们现在看到的情况却恰恰是后一种;如果在相同价格下想买房的人少了,只有三种可能:要么是收入下降了,要么是偏好改变了:有些人突然不那么需要自己的房子了,这两条显然不是事实,那么只有第三种:相同的只是名义价格,买房者实际付出的代价提高了。 难道调控派殚精竭虑、屡挫不折的调控房地产市场,就是为了换来这样一个结果?想方设法让大家都别买房?让尽可能少的人拥有自己的房产、住进自己的新房子?或者,仅仅为了证明房价是压得下来的?赌这口气有这么重要吗?与此有关的各方中,有任何一方从中得到好处了吗? 期待购房的老百姓,他们的中产梦只好搁置了,作为一大支柱的房地产及其下游产业陷于停滞,银行少了一大块低风险业务,地方政府陷入财政困境;有人或许认为,这至少可以给未来保留一份土地储备,可是,按目前的人口趋势,房产需求还能旺盛多少年?十几年后再把这些土地投放出来还能值多少钱?无论站在何方立场,无论怎么算,这都是一笔让所有人都吃亏的糟糕买卖。
饭文#Q5: 保障房的租值将如何耗散?

按:记得不久前我们还在谈论印度和撞墙的话题,但假如你也考虑过这项政策所预示的前景,或许你会和我产生同样的观感:不再需要猜测墙在哪里、何时会撞上了,它就在眼前,或者甚至可以说,已经撞在上面了。

如果说有些恶政是某一小撮心怀鬼胎一意孤行,那么我要说,这个绝对不是,这项恶政确实是芸芸大众激情万丈声嘶力竭挣来的,他们值得拥有这个结果。

保障房的租值将如何耗散?
辉格
2011年3月11日

在中央政府的强力推动下,大规模建设保障房的政策看来已铁打不动,五年规划是3600万套,今年的计划是1000万套系统;这一事态对中国经济的未来前景意味深(more...)

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按:记得不久前我们还在谈论印度和撞墙的话题,但假如你也考虑过这项政策所预示的前景,或许你会和我产生同样的观感:不再需要猜测墙在哪里、何时会撞上了,它就在眼前,或者甚至可以说,已经撞在上面了。 如果说有些恶政是某一小撮心怀鬼胎一意孤行,那么我要说,这个绝对不是,这项恶政确实是芸芸大众激情万丈声嘶力竭挣来的,他们值得拥有这个结果。 保障房的租值将如何耗散? 辉格 2011年3月11日 在中央政府的强力推动下,大规模建设保障房的政策看来已铁打不动,五年规划是3600万套,今年的计划是1000万套系统;这一事态对中国经济的未来前景意味深远:首先,现有住宅市场的一半将直接重归计划体制,而另一半将因等待保障房分配的漫长队伍而大幅萎缩,最终退缩于高端市场;其次,近年来已逐渐松动的城乡分割和户籍壁垒将重新竖立,农民将再次被排斥于计划性财富分配的盛宴之外;最后,支撑数亿人口当前生活与消费规划的家庭资产结构,和支撑地方政府投资行为的财政结构,以及以之为基础的金融资产,将被全面重新估值。 如此剧烈变动的最终结果还难以看清,不过我们倒是可以设想一下住宅分配体系本身将会呈现何种新面貌,或者说,即将参与保障房建设和分配的企业与个人,会面临何种竞争格局,他们有望从中获得什么?由于旧式的全民计划配给体系已不复存在,而住建部也并未统一规定保障房的分配标准,这一格局当前的权力分布和组织结构下重新构造,它在各省也会十分不同。 过去几年的商品房销量,体现了高价格下的需求量,而保障房价格低得多,因而潜在需求必定大大超出供给量;所以,核心的问题就是,将由什么样的规则和机制,决定谁将成为数量有限保障房的众多申请者中的幸运儿?按历史经验,当一种商品的价格被人为限制在市场水平之下时,其差价通常不会全部变成买家的实际收益,相反,它更可能以排队、争夺、走后门和分配系统的成本等各种形式无谓的消失而未被任何人获得,也就是经济学家常说的租值耗散。 当然,某些条件下可以避免租值耗散,假如有待分配的保障房是已经存在的,而分配所依据的是一些简单清晰而没有争议的规则,并且分配过程在短时间内迅速执行,那么,差价收益确实可以落入得房者的手中;另外,也存在一些部分避免租值耗散的可能,比如腐败,原本会耗散的租金以贿赂的形式部分转变为分配执行者的收益。 但实际上,3600万套保障房还没盖出来,而其销售价格已先于其生产而被确定,于是就有一种可能:这些房产的质量将向同价位的商品房质量靠拢,极端情况下,两者将无差别;这样一来,与市场化条件下唯一的差别就是,原本可以开发更高品质房产的土地,被用来开发低品质房产了,即,土地租值部分的耗散了;不过,现行政策大概将阻止这种极端情况出现,而阻止它所需要的质量管制体系本身将成为租值耗散的一部分。 可以预料,某些简单明了的标准将被用于筛选申请者,比如户籍标准已经出现在每个已出台的城市分配方案中;但户籍只能剔除农民(它不能剔除流动人口,因为外出者显然不会白白放弃其在户籍所在地拥有的机会),剩下两亿多城市家庭显然需要更严格的筛选标准;或许按身份证末四位号码抽签是个简单有效的办法。 但其它可能的标准,比如已经被采用的年收入、现有房产面积和家庭财产,全都不符合简单且无争议的条件;我们并非人人都有的一张年度所得税单,也没有立即可用的家庭财产清单,更不存在官员财产公布制度,所有基于收入和财产的筛选标准都将经历复杂的设计和实施过程,因而申请和审批机制不可避免的是复杂、迟缓且不透明的。 迟缓和不透明将给各利益相关者的争夺留出时间和空间,假如争夺过程没有及时导致一个透明化的标准产生,它将一直持续直至租值耗尽,即达到这样的状态:那些最费劲的获得保障房的边际买家,他们付出的总代价将不低于在市场上购买同等房产的价格;而此时,那些比他们更轻松获得保障房的人,所得到的,其实是帮助他们参与这场争夺的那些资源的租金。 那么,哪些资源可以提供这种帮助呢?尽管全民计划体制已不存在,但它的历史仍可以给我们许多提示;根本上讲,计划性分配问题就是个组织问题,个人在其中的竞争地位,取决于他在组织结构中的位置:他是这个结构的组成部分,还是游离在外?是否处于或靠近支配性位置?是支撑结构的承重墙还是填充材料? 很明显,与整个国家体系紧密结合乃至构成其组成部分那些“正式单位”,诸如机关、国企、事业单位、学校,将在竞争中处于有利地位;这些单位原本就有这一套在其内部分配非市场利益的有效机制,也有着对即将建立的分配机制施加影响的足够畅通的压力渠道;可以预期,像清华大学为教师分配几千套住房这样的方案,在未来几年将大量涌现;在政策压力之下,向单位福利性分房体系回归,将是地方政府完成政策任务的简易途径。
饭文#J4: 二次房改将大幅抬高房价

二次房改将大幅抬高房价
辉格
2010年3月3日

去年,由李明牵头的十几位专家,向人大政协提出了以“三三制”为核心的“二次房改建议书”;此后,住房建设部对此建议向媒体表达了颇为冷淡的态度,然而建议者的热情并未因此消退,据报道,就在两会即将召开之际,二次房改建议获得了许多学者、民主党派人士和企业家的支持,有望成为两会正式提案。

所谓三三制,就是由政府向低收入者提供廉租房和经济适用房,向中等收入者提供平价公共住房,而听任高收入者购买完全市场化的商品房,相应的,政府为三类住房安(more...)

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二次房改将大幅抬高房价
辉格
2010年3月3日

去年,由李明牵头的十几位专家,向人大政协提出了以“三三制”为核心的“二次房改建议书”;此后,住房建设部对此建议向媒体表达了颇为冷淡的态度,然而建议者的热情并未因此消退,据报道,就在两会即将召开之际,二次房改建议获得了许多学者、民主党派人士和企业家的支持,有望成为两会正式提案。

所谓三三制,就是由政府向低收入者提供廉租房和经济适用房,向中等收入者提供平价公共住房,而听任高收入者购买完全市场化的商品房,相应的,政府为三类住房安排不同的土地供给;这一方案,意味着将2/3的住房供需纳入政府计划和配给制,这当然是住房市场化改革的大倒退;那么,这样的倒退,是否可能缓解中低收入者所面临的买房困难呢?

首先需要弄清楚的是,获得短期居住空间和拥有属于自己的房产,是两种截然不同的需求;自有房产,不仅提供了居住空间,也带来了安全感,更重要的是,它是一个经营、投资和积累的载体,让它的主人可以放心的长期投入金钱、精力和感情,装饰和维护房屋、添置家当、建立邻里关系、参与社区管理的地方;对于年轻夫妇,也将给他们的孩子提供一个可以真正根植于其中的乡里,那里有他熟悉的庭院花草、随他一起长大的树木、和共享一套俚语和游戏的玩伴。

所有这些,租赁房是提供不了的;或许有人会说,以前的单位筒子楼和大院也不是自有房产,但也不乏深厚丰富的邻里关系和社区文化;这或许没错,问题是,在那个时代,人们的居住地和职业生涯,是被计划体制一起锁定在某个单位里的,即便不拥有产权,其居所也是稳定的,长期生活于其中的预期为家的感觉和社区感情提供了基础。

然而这种基于强制计划的基础毕竟是脆弱的,其吸引力远不如自愿选择的家,正如我们看到的,一旦有机会,人们如何急切的逃离筒子楼和大院;素以节俭和财务谨慎著称的中国人,在获得拥有房产的机会时,却可以毫不犹豫的倾囊而出甚至四处举债;这明白无误的显示了,自有房产在满足某些重大需求上,具有不可替代的地位;这一点,也清楚的体现在看似极不相称的住房租价比上。

当前,带来最多焦虑、抱怨和争议的,是高房价,而不是高房租;很明显,国家计划的配给制住房解决不了这个问题;首先,配给房的分配是有条件的,必定会限制交易,因而其产权是不完整的;其次,配给房是政府统一规划设计的,满足条件者不会放弃配给机会,却未必会将其当作长期扎根和经营的家。

一个中低收入者,未必会满意政府专为中低收入者规划的社区和设计的住宅,也未必会预期自己今后永远是中低收入者,更有甚者,他的收入未必就真的中低,很可能他只是有能力设法通过了条件审查;所以,与自由买房者相比,购买配给房的人,更可能只是因为不想错过获得优惠的机会,而不是真正喜欢这套房子和所在社区,并决心在此长期居住。

几十年计划经济的历史,已让我们领教了政府计划在满足多样化需求的表现,很难相信,政府统一规划设计的社区和房屋,能吸引人们将其作为长期生活的家来经营;大规模供应配给房的结果是,很可能是满足了大量中低端短期居住需求,从而压低住房租金,却难以满足长期安家立业的需求。

相反,三三制将把本已拮据的城市土地供给中的很大一块抽离市场,从而大幅抬高商品房价格;结果,由于市场部分的土地和住宅存量变得更为稀缺,高地价和高房价将奖励那些此前囤地和囤房的开发商和投机者,而那些响应号召不囤地不捂盘的开发商,将再次遭受惩罚。

从经济适用房到廉租房到提议中的二次房改,无不以帮助低收入者为名,但实际上,真正的穷人,比如收入最低的那20%人口,从来没有机会跟这些机会沾上过一点点边;在当今,但凡能在头脑里闪过买房念头的人,决不会来自这个群体,无论政策如何变化,他们注定仍将栖身于城中村、简易工棚、群租毛胚房、旧集装箱,甚至公园桥洞之中,不被清理驱逐遣返已是万幸。

饭文#F1: 宜家地产战略的人气经济学

宜家地产战略的人气经济学
辉格
2009年9月8日

从本月1日新财年一开始,宜家中国便以一系列积极行动引起了业界关注:20%至30%的大幅降价,面向二三线城市的加速扩张计划,以及从单一家居零售向多品牌综合商城的战略转变;其向综合化模式的转变尤其值得考察,据说该模式宜家已在俄罗斯等地经过尝试,取得不错的成绩,接下去将在北京大兴店和无锡店做试点,宜家为这两个项目购置了超出其单店标准面积五至十倍的地产,另外,其今年开业的大连店和筹建中的上海浦东店,面积也都超出标准配置60%左右,大概(more...)

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宜家地产战略的人气经济学
辉格
2009年9月8日

从本月1日新财年一开始,宜家中国便以一系列积极行动引起了业界关注:20%至30%的大幅降价,面向二三线城市的加速扩张计划,以及从单一家居零售向多品牌综合商城的战略转变;其向综合化模式的转变尤其值得考察,据说该模式宜家已在俄罗斯等地经过尝试,取得不错的成绩,接下去将在北京大兴店和无锡店做试点,宜家为这两个项目购置了超出其单店标准面积五至十倍的地产,另外,其今年开业的大连店和筹建中的上海浦东店,面积也都超出标准配置60%左右,大概也为综合化留出了一定空间;综合化将使宜家部分的成为商业地产商,从而在商业地产的产业生态中扮演更积极主动的角色。

宜家新战略的基本逻辑是:作为知名零售巨头,宜家的店铺可以把一个地段的人气带旺,从而使周边地产增值,如果能通过恰当的商业模式将这一增值部分内部化,便可成为零售商的一大收入来源;进而,凭借这一收入源,宜家可以压低商品售价,取得对品牌号召力较弱的竞争对手的优势,从而扩大销售并进一步带旺人气;为此宜家在店内服务上颇下了番功夫,用免费咖啡和低于成本价销售的小吃和快餐,来吸引城市白领周末有事没事都去逛逛。

显然,实施该战略的前提,首先是强大的品牌号召力,它给了零售商自主选择店址的能力:二流商家必须挤进最热闹的地方,而一流商家则可以制造热闹,并且在与土地供应方谈判时拥有足够的筹码;其次是恰当的选址,对于该战略,好的店址是那些交通方便、处于闹市区边缘、因而有较大增值空间的地段,而其中尤以城市环线附近为佳,宜家已有七家店的选址看来都符合这一条件,除了广州店,而广州店恰好是唯一一家租赁而非自购地产的宜家店。

人气经济的主要特点是路径依赖,即越旺的人气会对人流产生越大的吸引力,这种自我强化会一直进行直到接近过度拥挤的临界点,而一旦你成为旺地,后来者就很难与你竞争。建立在人气资源上的商业模式由来已久,19世纪的美国铁路公司会预先买下规划线路上的大批地产,城镇开发商通过赞助学校、教堂和图书馆来汇集人气,迪斯尼在兴建游乐园之前也会先买下一些周边地产,国内开发商也已学会在商铺招租发售初期,用极为低廉的租金吸引麦当劳肯德基等知名商家先行入驻;香港地铁票价非常便宜,但盈利却居世界第一,奥妙便在于其收入的四成来自地产收益。

理论上,如果所制造的人气资源带来足够高的租金,商家甚至可以免费提供商品和服务,在与人气经济类似的眼球经济中,便是如此;报纸价格高于零只是为了防止被直接送去废品站,如果报社确信你会认真阅读,他会很乐意免费赠阅,所以,当赠阅成本极低且网页无法被送去废品站时,雅虎和谷歌便可为我们提供大量优质的免费服务了;正如将人流引导聚集到一处可以收获人气租金,将视线聚集到一处可以收获眼球租金,这种商业模式与钓鱼技巧中的撒窝子颇为神似,商界比钓场更高明的是:撒好的窝子可以直接卖给或租给别人,收租的形式,或者是后来者的店铺租金,或者是广告位出租,于是某些商家便演化为撒窝子专业户。

然而,宜家的撒窝子战略在中国将面临独特的困难,由于地方政府垄断了初级土地供给,并且城市发展和区域功能定位几乎完全取决于政府规划,而留给市场自发聚集和开发商引导的空间极少,自发人气聚集往往得不到基础设施方面的支持,反而常常面临规划变动的巨大风险;在此背景下,撒窝子的成功需要企业与地方政府的密切互动,而对于跨国巨头们,这恰恰是他们的水土不服之处,所以我们迄今还未看到在这一模式上大获成功的跨国公司,迪斯尼上海项目在延宕多年之后仍未见动工,倒是像金浩集团所采用的由国内开发商与国际零售巨头合作撒窝子模式,看起来颇有些成功的苗头。

饭文#91: 三控成本未必能降低房价

三控成本未必能降低房价
辉格
2009年3月5日

近日,政协委员、恒大集团主席许家印先生提出,针对目前高房价抑制购房需求的局面,政府和房地产企业应共同行动,从控制地价、税费和利润三个方面入手,来降低当前高企的房价,以便提振需求,让房地产市场走出低迷。然而,这些建议是否可行呢?

首先,企业的存在意义就在于为股东创造价值,而尽最大可能的获取利润便是创造股东价值的唯一途径,所以,要求企业主动控制利润,就是要求放弃它们的核心目标,背弃股东,任何负责任的企业大概都不会响应。(more...)

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三控成本未必能降低房价
辉格
2009年3月5日

近日,政协委员、恒大集团主席许家印先生提出,针对目前高房价抑制购房需求的局面,政府和房地产企业应共同行动,从控制地价、税费和利润三个方面入手,来降低当前高企的房价,以便提振需求,让房地产市场走出低迷。然而,这些建议是否可行呢?

首先,企业的存在意义就在于为股东创造价值,而尽最大可能的获取利润便是创造股东价值的唯一途径,所以,要求企业主动控制利润,就是要求放弃它们的核心目标,背弃股东,任何负责任的企业大概都不会响应。况且,即使股东足够慷慨,舍弃利润目标对于企业的生存、效率和持续经营也是致命的;一个企业得以持续经营,依赖于其有效的组织结构、责任分配和激励机制,而所有这些能够运转起来,需要有一个外部力量来推动它,这个动力源就是利润;一旦利润目标解除,企业便成为一潭流不动的死水,计划经济时代的国企,便是如此。

当前的房地产市场已经发展为充分竞争的市场,每个企业必须为其生存发展而拼搏,尤其在眼下的危机条件下,许多企业面临资金链断裂的危险,放弃利润,等于放弃自我积累资本和寻求外部融资的能力,这无异于自杀。积极响应许先生号召的企业将首先被市场淘汰,而其他企业则可乘机扩张,所以这是注定无法持续的做法;当然,那些原本就陷于亏损的企业或许会免费摆个姿态,但这毫无意义。

控制利润不可行,那么降低地价是否能拉低房价呢?未必,这要看土地供给是否增加,如果供给不增加,降低地价只能增加地产商的利润,不会降低房价。这一原理在经济学上可表述为:供给给定的条件下,价格与成本无关。公众通常不理解这一点,是因为在多数情形下,成本下降总是伴随着价格下降;但那是因为成本下降时,如果价格不变,会提高生产者利润,因而吸引来更多生产者,从而创造出更多供给,而这些多出的供给必须以更低的价格才能找到新的买家,结果均衡价格就被拉低了。但是如果供给被固定了,上述过程就不会发生。这一点,我们从拍卖会上看得最清楚,梵高的一幅画被卖到什么价格,完全取决于需方的购买意愿和能力,与当初梵高画这幅画时付出多大代价,毫无关系,原因便在于:梵高画作的供给是给定的。

许先生的基本观察是准确的,即目前高房价的首要原因是高地价,但这不是因为土地招拍的标价太高,而完全是因为土地供给量太小。明白这一点,也就知道降低税费的难度有多大了,实际上,正因为土地供给太小,政府原本可以把地价标得更高,也不愁卖不出去,但因为没标那么高,其余部分就用税费来代替了;这仅仅是一个政府收入如何在部门之间分配的财政问题。其实,收取税费的主体和对象与地价完全相同,完全可以把它看作地价的一部分,所以按上述分析,降低税费同样不会降低房价。

话说回来,即使土地供给不增加,降低地价和税费也并非完全没用,因为土地供给给定的条件下,住房面积可以增加,如果开发商把节省下来的地价和税费,用于补偿因楼层增加而带来的额外成本,那就可以通过盖更多的高楼而增加住房供给,从而拉低房价。但这一空间并不很大,无法根本扭转目前的住房短缺状况。要根本解决问题,还是要靠增加土地供给。

饭文#46: 西进运动与地产泡沫

西进运动与地产泡沫
辉格
2008年9月2日

房屋是家庭的首要资产,有关房产的一切话题总是容易激动人心,住宅市场化以来,随着城市房地产价格的快速上涨,媒体和公共政策界一片鼓噪之声,针对房地产业的所谓暴利和泡沫的指责声浪一轮接一轮,难以平息。我不知道,那些慷慨激昂的记者中,有几位曾了解过其他市场经济国家城市化进程中的地产历史,了解过美国19世纪西进运动中伴随着地产开发的热情、梦想、奇迹,还有泡沫。我想,没见过真正的暴利和泡沫而谈论暴利和泡沫,难免显得幼稚。

芝加哥人口从1835年的三千增长到1890年的(more...)

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西进运动与地产泡沫 辉格 2008年9月2日 房屋是家庭的首要资产,有关房产的一切话题总是容易激动人心,住宅市场化以来,随着城市房地产价格的快速上涨,媒体和公共政策界一片鼓噪之声,针对房地产业的所谓暴利和泡沫的指责声浪一轮接一轮,难以平息。我不知道,那些慷慨激昂的记者中,有几位曾了解过其他市场经济国家城市化进程中的地产历史,了解过美国19世纪西进运动中伴随着地产开发的热情、梦想、奇迹,还有泡沫。我想,没见过真正的暴利和泡沫而谈论暴利和泡沫,难免显得幼稚。 芝加哥人口从1835年的三千增长到1890年的一百万,这一中部城市的迅速崛起,曾造就了巨大的地产繁荣,也让一批地产商大发横财。大地产商威廉·奥格登1844年花八千美元买下的一块土地八年后卖到三百万美元,而他1845年用一万五千美元买入的地产二十年后价值一千万美元。如此程度的价值暴增,恐怕是今天那些惊呼暴利的记者们做梦也没想到过的。 然而芝加哥只是个幸运儿,随着芝加哥脱颖而出,更多曾被认为有希望发展成大城市的地方,或者多年后仍不过是个小镇,或者不久便被遗弃而荒芜。在十九世纪的西进运动中,在美国中西部大平原上,沿着移民向西开拓的路线,散落着无数被遗弃的城镇和定居点。1830年之后的一个世纪里,仅艾奥瓦一州,便有两千多个城镇被遗弃。堪萨斯在1852年至1912年期间被遗弃的定居点更多达二千五百处。 随着铁路代替河流成为交通主干,继而汽车和公路又代替铁路,以及矿藏的发现和枯竭,工业格局的变迁,各城市此兴彼衰,人口和房地产随之而兴衰无常。港口和交通枢纽、工商业中心、各州的首府、各县的县治也无不随商业和人口的聚散而不断迁移,其中最具象征性的废弃城市便是早期殖民者在北美建立的首个定居点——詹姆斯敦,早在1722年,“除了满目颓垣败瓦和三、四幢尚完好而有人居住的房屋之外,那里什么也没有了。” 正如繁荣给地产投机商带来暴利,每个衰败和废弃的城镇背后,都隐藏着一串串巨亏和破产的故事,地产商为了避免失败的命运,会想尽一切办法提升社区对潜在移居者的吸引力。他们推动一切能让一个社区看上去更像个大城市的事业,他们做出宏大详尽而有远见的规划,资助教堂和牧师,筹建大学,投资建造大酒店,鼓励办报,他们修建道路和码头,说服铁路公司让铁路线经过本镇,游说州议会甚至贿赂议员以争取将州府县治移至本镇,他们做这一切都是为了营造一个关于未来都市的梦想,以此吸引移居者,最终提高地产价值。 于是我们看到,一个一万多人的城镇可以拥有四份日报,三份周刊,匹兹堡和辛辛那提的首份报纸创刊时,当地都只有三四百居民,一片被视为未来城市的玉米地里,可以冒出一家豪华酒店。到1880年代,每个中西部州都有十几甚至二十多所大学,人口仅三百万的俄亥俄拥有27家大学和学院,宾夕法尼亚伊斯顿市的拉斐特学院于1833年成立时,当地居民不足四千,其39名校董中只有一人上过大学。然而这些大学中只有不足1/5存活到1930年之后。 拥有土地的人们,为了他们的梦想,还建造了公园、歌剧院、教堂、医院、车站和码头,正是他们的这些努力,把美国广袤无际的大平原建设成了不断涌入的移民安居乐业的新家园,他们的成就令人惊叹。当然,许多梦想没有成真,化作过眼云烟,繁荣的背后,留下了无数荒凉小镇,杂草丛生的市政厅,仍在玉米地里的大酒店,只有一块竖在沙漠里的牌子却从未接待过师生的大学,还有大批破了产的倒霉蛋,等等一切被泡沫一词所涵盖的东西。 但是,美国的确繁荣了,而且是迄今最繁荣的国家。繁荣必定伴随着梦想而来,而有梦想就会有落空,自由意味着向一切可能性开放,包括误判和头脑发热的可能。人的行为决策不可能仅仅基于过去发生的事,而必须同时基于对未来的预期,也必须考虑他人的想法和可能的行动,这就决定了期望的集体落空——或者说泡沫——是不可能避免的。除非压制增长的一切可能性,监管和调控从来没有消除泡沫和由此导致的经济波动,事实上,它们往往制造和加剧波动。 世人都羡慕美国的繁荣和富足,却很少关注美国人是如何创造繁荣的,他们反而厌恶使得这种繁荣成为可能的自由和开放。他们对着果子流口水,却对果树之根不屑一顾。
饭文#14: 增加土地供给是解决之道

增加土地供给是解决之道
辉格
2008年4月19日

当前的宏观经济形势已经让政策制订者陷入了两难困境,一方面是物价上涨和流动性过剩的巨大压力,另一方面是证券和房地产市场的萧条、制造业不景气和增长减速甚至衰退的风险日益显现。为了对付通胀,可用的货币政策几乎已经用尽,剩下的加息措施则会加剧后一方面的风险。对付流动性过剩的QDII等放闸措施由于美元疲软和港股低迷而不见效果,而另一个选项人民币升值一步到位,本来是个好办法,可惜时机已经错过,现在一步到位会严重打击已经不景气的制造业和出口。

那么,还有(more...)

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增加土地供给是解决之道
辉格
2008年4月19日

当前的宏观经济形势已经让政策制订者陷入了两难困境,一方面是物价上涨和流动性过剩的巨大压力,另一方面是证券和房地产市场的萧条、制造业不景气和增长减速甚至衰退的风险日益显现。为了对付通胀,可用的货币政策几乎已经用尽,剩下的加息措施则会加剧后一方面的风险。对付流动性过剩的QDII等放闸措施由于美元疲软和港股低迷而不见效果,而另一个选项人民币升值一步到位,本来是个好办法,可惜时机已经错过,现在一步到位会严重打击已经不景气的制造业和出口。

那么,还有没有别的手段来应付这一局面,让经济同时避免通胀和衰退两方面的风险?办法是有的,那就是向房地产市场增加土地供给。大量增加供给可以立刻把房价降下来,使更多的人买得起房子,而繁荣的房产销售既可以锁住大量流动性,又保证了银行稳定的低风险利润源,同时又可维持经济快速发展,可谓一举四得。而且,这是一个可以立即见效的办法,政策宣布当日房价就会开始下降,需求就会启动。

前几年,在民众对房价飞涨的高声抱怨之下,政府出台了一系列调控措施,现在,这些措施的确把房价压住了,个别城市甚至开始下跌。但是,这个结果值得欣慰吗?打压房价的初衷是让更多人买得起房子,而不是逼得大家都不买房了然后价格跌下来,现在的情况却恰恰是后一种,紧缩房贷、提高首付、限制二手交易,这些都是打击需求而不是增加供给。

有人争辩说,这是为了打击投机炒作,投机并不反映真实需求,却抬高了房价。这种逻辑是错误的,投机者或许的确没有代表他自己的真实需求,却代表了其他人未来的需求,如果他代表错了,那倒霉赔钱的是他自己。而且,如果你想打击投机,那么增加供给是最佳手段,在供给将大量增加的局势下,没有傻瓜会把手里的闲置土地和闲置房产继续囤积下去。

另一种反对意见是,大量增加房地产用地会破坏既定的耕地保护政策,从而危及粮食安全。这种说法也是错的。房产开发的绝大多数都是在城市建立住宅区,而城市住宅区的居住密度和土地利用率比农村宅基地高得多,所以,在满足相同人口居住需求的前提下,发展城市住宅只会节约而不是浪费耕地,这一逻辑链条中的唯一缺口就是开发和销售环节可能存在土地和房产囤积,但正如前面所说,大量增加土地供给会立刻打击囤积。

那么,实施这一政策有没有障碍?有的。首先反对的可能是已经囤积了大量土地的地产商,这一点暂且按下不表;其次是耕地保护政策的结构,现行的18亿亩指标是按行政区划逐级分解落实的,这种结构与房地产业对土地需求的地理分布极不相配,大城市和工业密集区的用地受到程度不相称的严重限制,这也是前几年这些地方房价暴涨的根源所在。增加供给政策要起到预期的效果,就必须打破耕地指标的逐级分解结构。

但是,另一个问题又来了,如果按土地需求分布重新分配指标,将造成地方政府的财政失衡。经过前期的税制改革,目前地方财政严重依赖土地收益,如果再压缩不发达地区的用地指标,将让这些财政本已十分困难的地方政府陷入绝境。解决这一矛盾的可行方案是允许地区间用地指标有偿调剂,让急需用地的发达地区和大城市补贴其他地方政府财政,以换取用地指标。考虑到土地肥沃度差异等复杂因素,为了确保调剂过程中耕地切实得到保护,中央甚至可以规定一个指标折换率,比如原先分配的100亩土地调剂后换成70亩。

增加供给是对付通胀而又不压制经济增长动力的解决之道,其他东西一时难以增加,而土地是现成的。房改以来,房地产业曾在十年高速增长中身当大任,这一次,但愿它能临危救险,再造繁荣。